Налог на имущество

Земля у власності: обов'язки та права

30.10.2017 / 11:27

Питання землекористування та оподаткування землі протягом останніх років стають дедалі актуальнішими. Про те, куди звертатися для одержання прав на землю, що є базою оподаткування земельним податком, хто звільняється від сплати, а також про особливості розміщення на власній земельній ділянці об’єкта торгівлі, читайте далі.

Плата за землю

Земельні відносини в Україні регулюються Земельним кодексом, а справляння плати за землю — Податковим.

Використання землі в Україні є платним (ст. 206 Земельного кодексу).

Плата за землю — обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу).

Підпунктом 14.1.72 зазначеного пункту встановлено, що земельний податок — це обов’язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів.

Платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв), землекористувачі, орендарі. Об’єктами оподаткування є земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, земельні частки (паї), що перебувають у власності, земельні ділянки, надані в оренду (статті 269, 270, підпункти 288.2 та 288.3 ст. 288 Податкового кодексу).

Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

  • придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами
  • безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності
  • приватизації земельних ділянок, які  раніше було надано їм у користування
  • прийняття спадщини
  • виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю) (ст. 81 Земельного кодексу
Зверніть увагу
Громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які свідчили б про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади, Ради міністрів АР Крим або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених Земельним кодексом

Приватизація земельної ділянки

Відповідно до Земельного кодексу громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, що перебуває у його користуванні, подає заяву до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу.

Згідно із Земельним кодексом особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом земле­устрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки.

Таким чином, у разі якщо фізична особа відповідно до рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування набула право власності або право користування на земельну ділянку, то для одержання прав на цю земельну ділянку необхідно звернутись до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування та територіальних органів Держгеокадастру України за місцем розташування земельних ділянок (статті 118, 123 Земельного кодексу) для передачі їй земельної ділянки у власність або користування із земель комунальної власності.

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення (п. 1 ст. 120 Земельного кодексу).

Використання земельних ділянок без належного оформлення прав, включаючи право оренди, є порушенням норм земельного законодавства (статті 125, 211 Земельного кодексу)

Згідно зі ст. 377 Цивільного кодексу до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, установлених для поперед­нього землевласника (землекористувача).

Крім того, відповідно до ст. 131 Земельного кодексу громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади й держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод. Укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу з урахуванням вимог Земельного кодексу.

Згідно з п. 286.6 ст. 286 Податкового кодексу за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується кожному з них пропорційно тій частині площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні, з урахуванням прибудинкової території.

При цьому власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно (п. 287.8 ст. 287 Податкового кодексу).

Якщо фізична особа відповідно до цивільно-правової угоди набула право власності на жилий будинок, будівлю, споруду, нежиле приміщення, до неї переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані, без зміни її цільового призначення, і зазначена особа повинна сплачувати земельний податок

База оподаткування та ставки податку

Базою оподаткування є нормативна грошова оцінка (далі — НГО) земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ Податкового кодексу (пп. 271.1.1 п. 271.1 ст. 271 Кодексу).

При цьому згідно з п. 289.2 ст. 289 зазначеного Кодексу коефіцієнт індексації НГО земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення такої оцінки земель.

Пунктом 284.1 ст. 284 Податкового кодексу визначено, що Верховна Рада АР Крим та органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, що сплачується на відповідній території.

Ставки земельного податку: 

  • не більше 3 % від НГО землі — за земельні ділянки, НГО яких проведено
  • не більше 1 % від НГО землі — для земель загального користування
  • не менше 0,3 % та не більше 1 % від НГО землі — для сільськогосподарських угідь (пункти  274.1 та 274.2 ст. 274 Податкового кодексу)
  • не більше 12 % від НГО землі — за земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні суб’єктів господарювання (крім державної та комунальної форм власності)

Пунктом 277.1 ст. 277 Податкового кодексу визначено ставку земельного податку за земельні ділянки, розташовані за межами населених пунктів, НГО яких не проведено, а саме — у розмірі не більше 5 % від НГО одиниці площі ріллі по АР Крим або по області, а для сільськогосподарських угідь — не менше 0,3 % та не більше 5 % від НГО одиниці площі ріллі по АР Крим або по області.

Відомості про земельні ділянки визначено у ст. 15 Закону № 3613.

Строки сплати

Фізичні особи — платники податків повинні сплачувати податки і збори, встановлені Податковим кодексом, через установи банків та поштові відділення.

Фізичними особами у сільській та селищній місцевості земельний податок може сплачуватися через каси сільських (селищних) рад або рад об’єднаних територіальних громад, створених згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, за квитанцією про приймання податкових платежів. Форма квитанції встановлюється у порядку, передбаченому ст. 46 Податкового кодексу (п. 287.5 ст. 287 Кодексу).

Податок фізичними особами сплачується протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення

Відповідальність за несплату

Як зазначалося вище, нарахування фізичним особам сум податку здійснюється контролюючими органами, які видають платникові до 1 липня поточного року податкове повідомлення-рішення про внесення податку за формою, встановленою у порядку, визначеному ст. 58 Податкового кодексу, тобто платник — фізична особа до 1 липня поточного року узгоджує суму грошового зобов’язання з плати за землю з фізичних осіб.

У разі якщо фізична особа — землевласник, землекористувач або орендар не здійснила сплату узгодженої суми грошового зобов’язання з плати за землю, то до такої особи застосовується штрафна (фінансова) санкція у таких розмірах:

при затримці до 30 календарних днів включно, що настають за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’я­зання, — у розмірі 10 % погашеної суми податкового боргу; 

при затримці понад 30  календарних днів, що настають за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’я­зан­ня, — у розмірі 20 % погашеної суми податкового боргу.

Які пільги передбачено

Пунктом 281.1 ст. 281 Податкового кодексу визначено, що від сплати податку звільняються:

  • інваліди першої і другої груп;
  • фізичні особи, які виховують трьох і більше дітей віком до 18 років;
  • пенсіонери (за віком);
  • ветерани війни та особи, на яких поширюється дія Закону № 3551;
  • фізичні особи, визнані законом особами, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи.

Звільнення від сплати податку за земельні ділянки поширюється на одну земельну ділянку за кожним видом використання у межах граничних норм:

  • для ведення особистого селянського господарства — у розмірі не більш як 2 га;
  • для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка): у селах — не більш як 0,25 га, в селищах — не більш як 0,15 га, в містах — не більш як 0,10 га;
  • для індивідуального дачного будівництва — не більш як 0,10 га;
  • для будівництва індивідуальних гаражів — не більш як 0,01 га;
  • для ведення садівництва — не більш як 0,12 га.

Крім цього, від сплати податку звільняються на період дії єдиного податку четвертої групи власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі за умови передачі земельних ділянок та земельних часток (паїв) у оренду платнику єдиного податку четвертої групи (п. 281.3 ст. 281 Податкового кодексу).

Якщо фізична особа, визначена у п. 281.1 цієї статті, має у власності кілька земельних ділянок одного виду використання, то така особа до 1 травня поточного року подає письмову заяву в довільній формі до контролюючого органу за місцем знаходження земельної ділянки про самостійне обрання/зміну земельної ділянки для застосування пільги (п. 281.4 ст. 281 Кодексу).

Пільга починає застосовуватися до обраної земельної ділянки з базового податкового (звітного) періоду, в якому подано таку заяву.

Якщо право на пільгу у платника виникає протягом року, то він звільняється від сплати податку починаючи з місяця, що настає за місяцем, у якому виникло це право. У разі втрати права на пільгу протягом року податок сплачується починаючи з місяця, що настає за місяцем, у якому втрачено це право (п. 284.2 ст. 284 Податкового кодексу).

Довідково
Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою АР Крим, Радою міністрів АР Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Підстави для нарахування

Підставою для нарахування земельного податку є дані Державного земельного кадастру (п. 286.1 ст. 286 Податкового кодексу).

Центральні органи виконавчої влади, що реалізують державну політику у сфері земельних відносин та у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, у сфері будівництва, щомісяця, але не пізніше 10 числа наступного місяця, а також за запитом відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки подають інформацію, необхідну для обчислення і справляння плати за землю, у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Механізм обміну інформацією, необхідною для обчислення і справляння земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, між органами виконавчої влади передбачено постановою № 1066.

Також відповідно до п. 61.1 ст. 61 Податкового кодексу податковий конт­роль — це система заходів, що вживаються контролюючими органами та координуються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику, з метою контролю правильності нарахування, повноти і своєчасності сплати податків і зборів, а також дотримання законодавства з питань регулювання обігу готівки, проведення розрахункових та касових операцій, патентування, ліцензування та іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи.

Кадастр містить відомості про: 

  • кількісну і якісну характеристики земельних ділянок
  • грошову оцінку, включаючи НГО
  • цільове призначення земельних ділянок
  • розподіл земель між власниками та користувачами
  • обмеження прав використання земельних ділянок (ст. 193 Земельного кодексу)

Кадастр здійснює інформаційне забезпечення щодо земельних ділянок:

  • органів державної влади
  • органів місцевого самоврядування
  • суб’єктів господарювання та громадян для регулювання земельних відносин, визначення розміру плати за землю, контролю за використанням земель, економічного обґрунтування бізнес-планів та проектів землеустрою (ст. 194 Земельного кодексу)

Хто нараховує податок

Облік фізичних осіб — платників податку і нарахування відповідних сум проводяться контролюючими органами за місцем знаходження земельної ділянки щороку до 1 травня (п. 287.2 ст. 287 Податкового кодексу).

А до 1 липня поточного року вищеза­значені органи надсилають (вручають) платнику за місцем його реєстрації податкове повідомлення-рішення про внесення податку за формою, встановленою у порядку, визначеному ст. 58 Кодексу.

У разі переходу права власності на земельну ділянку від одного власника — фізичної особи до іншого протягом календарного року податок сплачується попереднім власником за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначену земельну ділянку, а новим власником — починаючи з місяця, в якому він набув право власності.

У такому випадку контролюючий орган надсилає (вручає) податкове повідомлення-рішення новому власнику після отримання інформації про перехід права власності.

Якщо такий перехід відбувається після 1 липня поточного року, то контролю­ючий орган надсилає (вручає) попередньому власнику нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє податкове повідомлення-рішення вважається скасованим (відкликаним) (п. 286.5 ст. 286 Податкового кодексу).

Якщо повідомлення-рішення не отримано

Зауважимо, що неотримання фізичною особою повідомлення-рішення можливе з різних причин, отже доцільно звернутися до контролюючих органів для вирішення цього питання.

Податкове повідомлення-рішення вважається надісланим (врученим) фізичній особі, якщо його вручено їй особисто чи її представникові, надіслано на адресу за місцем проживання або останнього відомого місце­знаходження фізичної особи з повідомленням про вручення або у порядку, визначеному п. 42.4 ст. 42 Податкового кодексу.

При цьому в разі коли пошта не може вручити платнику податків податкове повідомлення-рішення або податкові вимоги, або рішення про результати розгляду скарги через відсутність за місцезнаходженням посадових осіб, їх відмову прийняти податкове повідомлення-рішення або податкову вимогу, або рішення про результати розгляду скарги, незнаходження фактичного місця розташування (місцезнаходження) платника податків або з інших причин, податкове повідомлення-рішення або податкова вимога, або рішення про результати розгляду скарги вважаються врученими платнику податків у день, вказаний поштовою службою в повідомленні про вручення із зазначенням причин невручення.

Якщо ж вручити податкове повідомлення-рішення неможливо через помилку, допущену контролюючим органом, воно вважається таким, що не вручено платнику податків.

Отже, якщо фізична особа не отримала повідомлення-рішення, їй слід звернутися до контролюючих органів для з’ясування ситуації та отримати таке рішення у разі, якщо воно має бути.

Орендна плата

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності — обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (пп. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу).

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності справляється відповідно до вимог ст. 288 зазначеного Кодексу. Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об’єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду (пункти 288.1 — 288.3 ст. 288 Кодексу).

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцем знаходження земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни. Форму Переліку орендарів затверджено наказом № 783.

Як розраховується орендна плата

Річна сума земельного податку — це добуток площі, НГО земельної ділянки, ставки земельного податку і щорічних коефіцієнтів індексації грошової оцінки земель.

Контролюючі органи проводять нарахування податкових зобов’язань з плати за землю індивідуально для кожної фізичної особи, окремої земельної ділянки на підставі даних Державного земельного кадастру.

Платники податку мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем знаходження земельної ділянки для проведення звірки даних щодо, зокрема, розміру площі земельної ділянки, що перебуває у власності та/або користуванні платника податку; розміру ставки податку; нарахованої суми податку тощо (абзац п’ятий п. 286.5 ст. 286 Податкового кодексу).

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, встановлений для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 % НГО (п. 288.5 ст. 288 Кодексу).

Податковий період, порядок обчислення  орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовуються відповідно до вимог статей 285 — 287 Податкового кодексу (п. 288.7 ст. 288 Кодексу).

Договір суборенди

Пунктом 6 ст. 93 Земельного кодексу визначено, що орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

Плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати (п. 288.6 ст. 288 Податкового кодексу).

Статтею 8 Закону про оренду землі визначено умови суборенди земельних ділянок. Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Зауважимо, що умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.

Строк суборенди не може перевищувати строк, визначений договором оренди землі.

У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. За згодою сторін такий договір може бути засвідчений нотаріально.

Водночас державна реєстрація прав суб­оренди, сервітуту, які поширюються на частину земельної ділянки, здійснюється після внесення відомостей про таку частину до Державного земельного кадастру (п. 11 ст. 79 Земельного кодексу).

З метою уникнення суперечностей після укладання договору оренди орендарю та суб­орендарю необхідно звернутись у п’яти­денний строк до відповідного контролюючого органу за місцем знаходження земельної ділянки з наданням копії договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності.

Надання відповідних документів забезпечить виконання сплати податкових зобов’я­зань з орендної плати за користування земельною ділянкою в повному обсязі.

Якщо придбано жилий будинок

Відповідно до ст. 120 Земельного кодексу в разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Таким чином, якщо суб’єкт господарювання або фізична особа придбала житловий будинок, будівлю (його частину) або споруду на підставі договору купівлі-продажу, міни, дарування, успадкування та на інших умовах цивільно-правових угод, то до неї переходить право користування цією земельною ділянкою, а земельний податок сплачується з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою та відповідно до цільового (господарського) призначення на підставі даних Державного земельного кадастру.

Використання земельних ділянок без належного оформлення прав, включаючи право оренди, є порушенням норм земельного законодавства (статті 125, 311 Земельного кодексу).

Отже, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду зацікавленим особам для одержання у власність або користування земельних ділянок необхідно звернутись до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування та територіальних органів Держгеокадастру України за місцем розташування земельних ділянок (статті 118, 123 Земельного кодексу).

Спільна власність

Відповідно до п. 286.6 ст. 286 Податкового кодексу за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності кількох фізичних осіб, податок нараховується з урахуванням прибудинкової території кожній з таких осіб:

  • у рівних частинах — якщо будівля перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділена в натурі, або одній з таких осіб-власників, визначеній за їх згодою, якщо інше не встановлено судом;
  • пропорційно належній частці кожної особи — якщо будівля перебуває у спільній частковій власності;
  • пропорційно належній частці кожної особи — якщо будівля перебуває у спільній сумісній власності і поділена в натурі.

За земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох фізичних осіб, податок нараховується кожній з них пропорційно тій частині площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні, з урахуванням прибудинкової території.

Підставою для нарахування земельного податку є дані Державного земельного кадастру (ст. 286 Податкового кодексу).

Хто контролює достовірність даних

Пунктом 61.1 ст. 61 Податкового кодексу визначено, що податковий контроль — це система заходів, що вживаються контролюючими органами та координуються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику, з метою контролю правильності нарахування, повноти і своєчасності сплати податків і зборів тощо.

Водночас центральні органи виконавчої влади, що реалізують державну політику у сфері земельних відносин та у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, у сфері будівництва, щомісяця, але не пізніше 10 числа наступного місяця, а також за запитом відповідного контролюючого органу за місцем знаходження земельної ділянки подають інформацію, необхідну для обчислення і справляння плати за землю, у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України (п. 286.1 ст. 286 Податкового кодексу).

Також органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцем знаходження земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до першого числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Де звірити дані

Платники податку мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем знаходження земельної ділянки для проведення звірки даних.

Звірка даних проводиться щодо:  

  • розміру площі земельної ділянки, що перебуває у власності та/або користуванні платника податку
  • права на користування пільгою зі сплати податку
  • розміру ставки податку
  • нарахованої суми податку (п. 286.5 ст. 286 Податкового кодексу)

У разі виявлення розбіжностей між даними контролюючих органів та даними, підтвердженими платником податку на підставі оригіналів відповідних документів, зокрема документів на право власності, користування пільгою, контролюючий орган за місцем знаходження земельної ділянки проводить протягом 10 робочих днів перерахунок суми податку і надсилає (вручає) такому платнику нове податкове повідомлення-рішення. Попе­реднє податкове повідомлення-рішення вважається скасованим (відкликаним).

Об’єкт торгівлі на присадибній ділянці

Досить поширеною в Україні є ситуація, коли громадянин — власник присадибної ділянки бажає розмістити на ній об’єкт торгівлі (тимчасову споруду або іншу будівлю, необхідну для здійснення торгівлі). Виникає питання, чи вважатиметься таке використання земельної ділянки зміною цільового призначення?

Земельні ділянки на території України можна використовувати винятково за призначенням

Залежно від мети використання відповідно до українського законодавства землі згруповано у дев’ять категорій.

Категорії земель України мають особливий правовий режим.

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради АР Крим, Ради міністрів АР Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (частина друга ст. 20 Земельного кодексу).

Таким чином, кожна земельна ділянка має відноситися до однієї з категорій земель за основним цільовим призначенням. Крім того, земельні ділянки розподіляються за видами цільового призначення.

Відповідно до пп. 14.1.261 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу цільове призначення земельної ділянки — це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Власники земельних ділянок та землекористувачі зобов’язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки (пп. «а» п. 1 ст. 91 та пп. «а» п. 1 ст. 96 Земельного кодексу).

Порушення порядку встановлення цільового призначення земельної ділянки тягне за собою притягнення до відповідальності згідно із законом громадян та юридичних осіб, винних у такому порушенні.

При цьому відповідно до ст. 144 Земельного кодексу в разі виявлення порушення земельного законодавства державний інспектор сільського господарства, державний інспектор з охорони довкілля складає протокол про порушення та видає особі, яка допустила порушення, вказівку про його усунення у 30-денний строк. Якщо особа, яка допустила порушення земельного законодавства, не виконала протягом зазначеного строку вказівки державного інспектора щодо припинення порушення земельного законодавства, державний інспектор сільського господарства, державний інспектор з охорони довкілля відповідно до закону накладає на таку особу адміністративне стягнення та повторно видає вказівку про припинення правопорушення чи усунення його наслідків у 30-денний строк.

У разі неусунення порушення земельного законодавства у 30-денний строк державний інспектор сільського господарства, державний інспектор з охорони довкілля звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про припинення права користування земельною ділянкою.

Рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про припинення права користування земельною ділянкою може бути оскаржене земле­користувачем у судовому порядку.

Від чого залежить ставка податку

Як зазначалося вище, використання землі в Україні є платним. Об’єктом плати за землю є земельна ділянка.

Земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (п. 1 ст. 79 Земельного кодексу).

У свою чергу податком є обов’язковий, безумовний платіж до відповідного бюджету, що справляється з платників податку (п. 6.1 ст. 6 Податкового кодексу).

Установлення ставок місцевих податків та зборів в межах ставок, визначених Податковим кодексом, належить до повноважень сільських, селищних, міських рад та рад об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, щодо податків та зборів (пп. 12.4.1 п. 12.4 ст. 12 Кодексу).

Органи місцевого самоврядування до 25 грудня року, що передує звітному, подають відповідному контролюючому органу за місцем знаходження земельної ділянки рішення щодо ставок земельного податку та наданих пільг зі сплати такого податку юридичним та/або фізичним особам за формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (абзац другий п. 284.1 ст. 284  Податкового кодексу).

Класифікація землі

Для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у Державному земельному кадастрі застосовуються код та цільове призначення земель.

Класифікацію видів цільового призначення земель (далі — КВЦПЗ) затверджено наказом № 548.

КВЦПЗ визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, що характеризуються власним правовим режимом.

На виконання абзацу другого п. 284.1 ст. 284  Податкового кодексу постановою № 483 затверджено, зокрема, форму типового рішення про встановлення ставок та пільг зі сплати земельного податку.

Ставки земельного податку встановлюються згідно з додатком 1 до цього типового рішення та залежать від виду цільового призначення земельної ділянки відповідно до КВЦПЗ.

Застосування коефіцієнта функціонального використання

При розрахунку величини земельного податку враховується вид цільового призначення земельної ділянки.

Відповідно до ст. 270 Податкового кодексу об’єктами оподаткування земельним податком є: земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні; земельні частки (паї), які перебувають у власності.

Підставою для нарахування земельного податку є дані Державного земельного кадастру (п. 286.1 ст. 286 Податкового кодексу).

Власне, формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до зазначеного Кадастру.

Відповідно до п. 4 ст. 791 Земельного кодексу земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Державна реєстрація земельних ділянок у Державному земельному кадастрі та присвоєння кадастрового номера земельній ділянці здійснюються державними кадастровими реєстраторами.

Статтею 13 Закону № 3613 установлено перелік відомостей, які вносяться до Держав­ного земельного кадастру про земельну ділянку. До таких відомостей, зокрема, належать цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель) та НГО, які є базою оподаткування земельної ділянки. Саме ці показники необхідні для визначення та нарахування плати за землю.

Правові засади проведення оцінки земель з метою інформаційного забезпечення оподаткування регулюються Законом про оцінку земель, положеннями якого встановлено, що для визначення розміру земельного податку використовується НГО земельних ділянок.

При розрахунку такої оцінки земельної ділянки застосовується коефіцієнт, який характеризує її функціональне використання. Такий коефіцієнт встановлюється на підставі КВЦПЗ.

Зверніть увагу, що порядок НГО землі в населених пунктах затверджено наказом № 489, в якому зазначено всі коефіцієнти цільового використання земельних ділянок залежно від категорій (цільового використання) таких ділянок.

Якщо змінено цільове призначення

Статтею 38 Земельного кодексу встановлено, що до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, що використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування.

Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, установлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Згідно з КВЦПЗ код цільового призначення земельної ділянки для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) — 02.01.

На перший погляд здається, що якщо громадянин має у власності чи користуванні присадибну земельну ділянку відповідної категорії — землі житлової та громадської забудови, то він має право на власний розсуд побудувати на ній будь-який об’єкт, який можна віднести до цієї категорії, наприклад, магазин, ресторан, офісне приміщення та інше, що можна віднести до житлової та громадської забудови.

Але слід звернути увагу, що відповідно до КВЦПЗ код цільового призначення земель для будівництва та обслуговування будівель торгівлі — 03.07.

Тобто порядок використання земельної ділянки для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) буде відрізнятися від порядку використання земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі і, відповідно, плата за таке використання, враховуючи базу земельного податку та типове рішення органів місцевого самоврядування, теж буде відрізнятися.

Ураховуючи зазначене, зведенню будівлі торгівлі на присадибній ділянці повинна передувати зміна її цільового призначення.

Порядок зміни цільового призначення земельної ділянки регламентовано ст. 20 Земельного кодексу.

Зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок і може провадитися: щодо земельних ділянок, розташованих у межах населеного пункту, — сільською, селищною, міською радою; щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, — районною державною адміністрацією, а щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, що не входять до території району, або в разі якщо районна державна адміністрація не утворена, — Радою міністрів АР Крим, обласною державною адміністрацією.

Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки приватної власності, цільове призначення якої змінюється, розробляється на замовлення власника земельної ділянки без надання дозволу Радою міністрів АР Крим, органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування на його розроблення.

Слід пам’ятати, що об’єкти торгівлі відносяться до об’єктів благоустрою території населеного пункту, тож громадянину — власнику присадибної ділянки, який має намір розмістити на зазначеній ділянці об’єкт торгівлі (або переобладнати в об’єкт торгівлі іншу будівлю), потрібно отримати дозвіл в органах місцевого самоврядування щодо можливості розміщення такого об’єкта або переобладнання будівлі.

У разі якщо планується розміщення будівлі торгівлі лише на частині земельної ділянки, то слід спочатку виділити необхідну частину земельної ділянки шляхом її поділу відповідно до рішень органів місцевого самоврядування, а далі змінити цільове призначення виділеної частини на нове — для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Поділ земельної ділянки

Згідно з п. 6 ст. 791 Земельного кодексу формування земельних ділянок шляхом поділу раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення здійснюється за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок.

Земельні ділянки, сформовані шляхом поділу, підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.

Як отримати дозвіл на тимчасову споруду

Особа, яка має намір встановити тимчасову споруду (далі — ТС) на присадибній земельній ділянці, повинна звернутися до відповідного виконавчого органу сільської, селищної, міської ради, районної державної адміністрації з відповідною заявою в довільній формі про можливість розміщення ТС (п. 2.2 розділу 2 Порядку № 244).

До такої заяви додаються:

  • графічні матеріали із зазначенням бажаного місця розташування ТС, виконані особою у довільній формі на топографо-геодезичній основі М 1:500 кресленнями контурів ТС з прив’язкою до місцевості;
  • ПІБ, адреса, контактна інформація.

Цей перелік документів є вичерпним.

Згідно з підпунктами 2.20 — 2.23 розділу 2 Порядку № 244 встановлення ТС здійснюється відповідно до паспорта прив’язки. Відхилення від паспорта прив’язки ТС не допускається.

Після розміщення ТС потрібно подати до виконавчого органу сільської, селищної, міської ради або відповідної районної дер­жавної адміністрації письмову заяву за формою, наведеною у додатку 2 до цього Порядку, у якій зазначається, що вимоги паспорта прив’язки виконано.

Реєстрація речових прав

Згідно з ДК 018-2000 будівлі — це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів. До будівель належать житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, медичних закладів та закладів освіти тощо. Код об’єкта згідно з ДК 018-2000 — 1230 «Будівлі торгівлі».

Слід пам’ятати, що відповідно до частини першої ст. 5 Закону № 1952 у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення. Тобто реєстрації підлягають права на капітальні будівлі і споруди, які пов’язані з землею фундаментом та які неможливо зрушити з місця і перенести в інше місце.

Водночас крім будівель торгівлі для торговельної діяльності можна використовувати ТС. Відповідно до ст. 28 Закону № 3038 ТС торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності — одноповерхова споруда, що виготовляється з полегшених конструкцій з урахуванням основних вимог до споруд, визначених технічним регламентом будівельних виробів, будівель і споруд, і встановлюється тимчасово, без улаштування фундаменту. ТС для здійснення підприємницької діяльності може мати закрите приміщення для тимчасового перебування людей (павільйон площею не більше 30 м2 по зовнішньому контуру) або не мати такого приміщення.

На відміну від капітальних споруд, речові права на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, не підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі прав (частина четверта ст. 5 Закону № 1952). Розміщення ТС для провадження підприємницької діяльності здійснюється в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування.

Розміщення торгівельної ТС на ділянці, що належить іншій особі

У разі якщо є необхідність або бажання розмістити об’єкт торгівлі (ТС) на присадибній земельній ділянці, яка належить іншій особі, таку земельну ділянку не обов’яз­ково купувати. Земельне та цивільне законодавство регламентує право користування чужим майном, зокрема земельною ділянкою, на умовах сервітуту.

У загальному значенні під сервітутами прийнято розуміти право обмеженого користування чужими речами (майном) з певною метою у межах, визначених договором чи законом.

Відповідно до положень ст. 99 Земельного кодексу власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення земельних сервітутів, зокрема, на право розміщення ТС (малих архітектурних форм).

Сервітути бувають особисті та публічні. До особистих належать ті, що мають забезпечувати інтереси окремих приватних осіб. Саме таким є право на розміщення ТС.

Слід зазначити, що встановлення земельного сервітуту не призводить до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею (частина друга ст. 98 Земельного кодексу).

Згідно з пунктами 1 та 2 ст. 100 Земельного кодексу сервітут може бути встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Земельний сервітут може бути встановлено договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки.

Земельний сервітут підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Водночас звертаємо увагу, що державна реєстрація права сервітуту, яке поширюється на частину земельної ділянки, здійснюється після внесення відомостей про таку частину до Державного земельного кадастру (п. 11 ст. 791 Земельного кодексу).

Варіанти розміщення об’єкта торгівлі на присадибній земельній ділянці

  • Якщо є намір побудувати магазин (капітальну споруду з улаштуванням фундаменту) на земельній ділянці з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, то спочатку необхідно поділити земельну ділянку та змінити цільове призначення тієї частини, на якій планується будівництво магазину, на нове — для будівництва та обслуговування будівель торгівлі
  • Якщо є намір тимчасово встановити магазин (ТС без улаштування фундаменту) на земельній ділянці з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, то змінювати її цільове призначення не потрібно
  • Якщо є намір тимчасово встановити магазин (ТС без улаштування фундаменту) на частині чужої земельної ділянки, то необхідно укласти договір земельного сервітуту на право розміщення ТС з власником присадибної земельної ділянки, внести відомості про таку частину до Державного земельного кадастру, заре­єструвати право земельного сервітуту в Дер­жавному реєстрі прав. При цьому цільове призначення земельної ділянки не змінюється

ВИКОРИСТАНА ЛІТЕРАТУРА

Земельний кодекс — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ. Податковий кодекс — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI. Цивільний кодекс — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-ІV. Закон про оренду землі —Закон України від 06.11.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі». Закон про оцінку земель — Закон України від 11.12.2003 р. № 1378-IV «Про оцінку земель». Закон № 1952 — Закон України від 01.07.2004 р. № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження». Закон № 3038 — Закон України від 17.02.2011 р. № 3038-VІ «Про регулювання містобудівної діяльності». Закон № 3551 — Закон України від 22.10.93 р. № 3551-XII «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту». Закон № 3613 — Закон України від 07.07.2011 р. № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр». Постанова № 220 —постанова Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі». Постанова № 483 — постанова Кабінету Міністрів України від 24.05.2017 р. № 483 «Про затвердження форм типових рішень про встановлення ставок та пільг із сплати земельного податку та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки» . Постанова № 1066 — постанова Кабінету Міністрів України від 01.08.2006 р. № 1066 «Про затвердження Порядку взаємодії органів виконавчої влади щодо обміну інформацією, необхідною для обчислення і справляння плати за землю». Наказ № 489 — наказ Мінагрополітики України від 25.11.2016 р. № 489 «Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів».  Наказ № 548 — наказ Держкомзему України від 23.07.2010  р. № 548 «Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель». Наказ № 783 — наказ Мінфіну України від 17.09.2015 р. № 783 «Про затвердження форми Переліку орендарів, з якими укладено договори оренди землі державної або комунальної власності». Порядок № 244 — Порядок розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, затверджений наказом Мінрегіону України від 21.10.2011 р. № 244. ДК 018-2000 — Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000, затверджений наказом Держстандарту України від 17.08.2000 р. № 507