Другие налоги
Тема: ВЭД. Валютное регулирование

Залоговые операции в банковских учреждениях

Залог — это способ обеспечения обязательств. Самой распространенной является ситуация, когда юридическое или физическое лицо получает от банковского учреждения кредитные денежные средства, обеспечив риски залогом. В этой статье рассмотрим особенности осуществления банковскими учреждениями залоговых операций.

Отдельными видами залогов являются ипотека и заклад.

Ипотека — это вид обеспечения обязательства недвижимым имуществом, остающимся в собственности и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право при невыполнении должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника.

Заклад — это залог движимого имущества, передаваемый в собственность залогодержателя или по его приказу в собственность третьему лицу.

Положение о порядке формирования и использования резерва для возмещения возможных потерь по кредитным операциям банков утверждено постановлением Нацбанка Украины № 279 (далее — Порядок № 279).

В соответствии с пп. 7.4 п. 7 этого Порядка банк осуществляет проверку наличия и состояния предметов залога с периодичностью, установленной внутренними положениями банка, но не реже:

  • одного раза в год — если предметом залога являются недвижимое имущество и целостный имущественный комплекс;
  • одного раза в квартал — если предметом залога являются сырье, материалы, готовая продукция, товары;
  • одного раза в месяц — если предметом залога являются имущественные права на получение денежных средств (выручки) по заключенным договорам о продаже товаров/проведении работ/предоставлении услуг;
  • одного раза в полгода — если предметом залога является другое имущество/имущественные права.

Кроме того, банк осуществляет проверку наличия и состояния предметов залога при каждой пролонгации кредитного договора.

Банк пересматривает стоимость предметов залога, состояние сохранности залогового имущества, но не реже одного раза в год для недвижимости и производственного оборудования и одного раза в полгода для других предметов залога, учитывая изменения конъюнктуры рынка.

Обращаем внимание, что согласно нормам пп. 7.4 п. 7 Порядка № 279 банк не имеет права при расчете чистого кредитного риска учитывать залог, если им не осуществляются пересмотр стоимости предметов залога, проверка наличия и состояния соответствующего предмета залога с установленной этим пунктом периодичностью, а также если у него нет документов, удостоверяющих факт пересмотра стоимости предметов залога и их проверки.

Отношения залога урегулированы нормами Гражданского кодекса и Законом о залоге. Вопросы налогообложения операций с залоговым имуществом регулируются нормами Налогового кодекса.

Согласно нормам Гражданского кодекса кредитор (залогодержатель) в силу залога имеет право при невыполнении должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника, если иное не установлено законом (право залога).

Залог возникает на основании договора, закона или решения суда. Предметом залога может быть имущество, которое в соответствии с законодательством Украины может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание.

Кроме того, ст. 576 Гражданского кодекса установлено, что предметом залога может быть любое имущество, в частности вещь, ценные бумаги, имущественные права и т. п., которое может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание. Предмет залога остается у залогодателя, если иное не установлено договором или законом.

Предметом залога не могут быть требования, имеющие личный характер, а также другие требования, залог которых запрещается законом.

Залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования в полном объеме, которое определяется на момент фактического удовлетворения, включая проценты, возмещение вреда, причиненного просрочкой выполнения (а в случаях, предусмотренных законом или договором, — неустойку), необходимые расходы на удержание заложенного имущества, а также расходы на осуществление обеспеченного залогом требования, если иное не предусмотрено договором залога.

Правовой режим обременений движимого имущества, установленных в целях обеспечения выполнения обязательств, регулируется Законом № 1255, а отношения ипотеки недвижимого имущества — Законом об ипотеке.

Если предметом залога является недвижимое имущество, договор залога подлежит нотариальному удостоверению. Залог движимого и недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно нормам Закона о нотариате соглашения об отчуждении и залоге имущества, подлежащие регистрации, удостоверяются при условии предоставления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или залагаемое имущество.

При удостоверении соглашений об отчуждении или залоге жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества проверяется отсутствие запрета отчуждения или ареста имущества. При наличии запрета соглашение об отчуждении имущества, обремененного долгом, удостоверяется только при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя.

Удостоверение сделок по отчуждению, ипотеке жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества, а также сделок по отчуждению, залогу транспортных средств, подлежащих государственной регистрации, осуществляется по местонахождению (месту регистрации) этого имущества или по местонахождению (месту регистрации) одной из сторон соответствующей сделки.

Соглашения об отчуждении жилого дома, строительство которого не закончено и осуществляется с использованием денежных средств местных бюджетов, стороной которых является физическое лицо, удостоверяются при наличии решения исполнительного комитета местного совета или соответствующей местной государственной администрации о согласии на такое отчуждение.

Ипотечные договоры, предметом ипотеки по которым является недвижимость, которая принадлежит третьим лицам и станет собственностью ипотекодателя после заключения такого договора, удостоверяют до момента оформления установленного законодательством документа о праве собственности ипотекодателя на недвижимость.

После оформления установленного законодательством документа о праве собственности ипотекодателя на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки, ипотекодержатель регистрирует в установленном законом порядке обременение прав собственника на недвижимость. Если ипотечным договором предусмотрено наложение запрета отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, нотариус налагает такой запрет по уведомлению ипотекодержателя. Ипотечные договоры, ипотекой по которым являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, удостоверяются при условии предоставления документов, подтверждающих имущественные права на недвижимость.

По окончании строительства построенная недвижимость продолжает быть предметом ипотеки в соответствии с условиями ипотечного договора. В этом случае ипотекодержатель на основании документа о праве собственности регистрирует в установленном законом порядке обременение прав собственника на построенную недвижимость. Если ипотечным договором предусмотрено, то нотариус налагает запрет на отчуждение недвижимости, являющейся предметом ипотеки, по уведомлению ипотекодержателя. При изменении характеристик недвижимости, являющейся предметом ипотеки (изменение площади недвижимости, изменения в планировке помещений и т. п.), нотариус на основании документа, подтверждающего право собственности на недвижимость, обязан сделать отметку на экземпляре ипотечного договора, принадлежащего ипотекодержателю.

Имущество, находящееся в общей собственности, может быть передано в залог только по согласию всех совладельцев (ст. 578 Гражданского кодекса).

Предмет залога может быть заменен только по согласию залогодержателя, если иное не установлено договором или законом. Если предмет залога не подлежит обязательному страхованию, он может быть застрахован по согласию сторон на согласованную сумму.

До окончания процедуры обращения взыскания обременитель обязан принимать меры по сохранности соответствующего движимого имущества. Если должник, в собственности которого находится предмет обеспечительного обременения, не выполняет обязанность по передаче предмета обеспечительного обременения в собственность обременителя, обращение взыскания осуществляется на основании решения суда.

Обременитель имеет право после получения предмета обременения в собственность удовлетворить свое требование по обеспеченному обременением обязательству путем обретения права собственности на предмет обеспечительного обременения, если иное не установлено законом или договором. При этом обременитель обязан уведомить должника и других обременителей соответствующего движимого имущества о своем намерении приобрести право собственности на предмет обеспечительного обременения.

При обретении обременителем права собственности на предмет обеспечительного обременения соответствующее обязательство, обеспеченное обременением, считается полностью выполненным и обременитель не имеет права предъявлять должнику другие требования в связи с выполнением этого обязательства.

При обретении обременителем права собственности на предмет обеспечительного обременения все обременения соответствующего движимого имущества с более высоким приоритетом сохраняют силу, а обременения с более низким приоритетом прекращаются.

Договор купли-продажи предмета обеспечительного обременения составляется обременителем от имени должника и является правовым основанием для обретения покупателем этого предмета права собственности на соответствующее движимое имущество. Покупатель предмета обеспечительного обременения приобретает право собственности на соответствующее движимое имущество без каких-либо обеспечительных и публичных обременений, а также других договорных обременений с более низким приоритетом.

Налоговый учет залоговых операций

В соответствии с нормами п. 153.6 ст. 153 Налогового кодекса при отчуждении имущества, заложенного в целях обеспечения полной суммы долгового требования, расходы и доходы залогодателя и залогодержателя определяются в следующем порядке:

  • отчуждение объекта залога для залогодателя приравнивается к продаже такого объекта в налоговый период такого отчуждения;
  • если согласно условиям договора или закону объект залога отчуждается в собственность залогодержателя в счет погашения долговых обязательств, такое отчуждение приравнивается к покупке залогодержателем такого объекта залога в налоговый период такого отчуждения;
  • если кредитор в дальнейшем продает объект залога другим лицам, его доходы или убытки признаются в общем порядке;
  • цена продажи/покупки при этом определяется по правилам, установленным соответствующими законами, регулирующими отношения залога (ипотеки).

Если согласно условиям договора или закону объект залога в целях погашения долговых обязательств подлежит продаже на аукционе (публичных торгах), то доходы и расходы залогодержателя определяются в порядке, установленном пп. 159.3.4 п. 159.3 ст. 159 Налогового кодекса, и соответствующими законами, регулирующими отношения залога (ипотеки).

В частности, вышеуказанной нормой Налогового кодекса установлено, что задолженность, обеспеченная залогом, погашается в порядке, предусмотренном нормами соответствующих законов. Залогодержатель имеет право возместить за счет страхового резерва часть задолженности, оставшейся непогашенной после обращения кредитором взыскания на заложенное имущество в соответствии с условиями закона и договора (в судебном или внесудебном порядке).

В случае если согласно законодательству после проведения внесудебного обращения взыскания на предмет залога дальнейшие требования кредитора к должнику считаются недействительными или обязательство, обеспеченное залогом, считается полностью выполненным, за счет страхового резерва возмещается часть задолженности, которая превышает сумму денежных средств (оценочную стоимость имущества), фактически полученных кредитором в результате обращения взыскания на предмет залога.

Подпунктом 135.4.2 п. 135.4 ст. 135 Налогового кодекса установлено, что доход, связанный с реализацией заложенного имущества, включается в доход банковских учреждений. Расходы, связанные с реализацией заложенного имущества, включаются в расходы операционной деятельности банковских учреждений (пп. 138.1.1 п. 138.1 ст. 138 этого Кодекса). Операции по передаче права собственности на объекты залога заемщику (кредитору) являются также объектом обложения НДС (п. 185.1 ст. 185 этого Кодекса).

«Горячие линии»

Дата: 6 сентября, четверг
Время проведения: с 14:00 до 16:00