Налог на прибыль
Тема: Налог на прибыль

Ипотечное страхование: налоговый учет

Ипотечное кредитование, как любой другой вид кредита, связано с риском, поэтому особое значение для минимизации рисков, возникающих при осуществлении кредитования под залог недвижимости, имеет страхование. В Украине разработана и введена система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая страховые отношения как обязательный институт ипотеки, хотя, к сожалению, существующая сегодня статистика не позволяет выделить долю страхования ипотеки. На практике страхование недвижимости как объекта ипотеки отражается в структуре показателей страхования имущества, что делает невозможным оценку ипотечного страхования на национальном страховом рынке.

Страхование ипотечной деятельности стремительно развивается, прежде всего в связи с ростом объемов ипотечного кредитования. Перспективы развития ипотечного страхования очень велики, ведь страхование — достаточно эффективный инструмент экономической и социальной защиты ипотеки, позволяющий компенсировать негативные последствия реализации ипотечных рисков.

Законодательное регулирование ипотечного страхования

Законодательные требования к страхованию ипотечных рисков определены положениями Закона о страховании и Закона об ипотеке.

Закон об ипотеке дает определение термина «ипотека» как вида обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, остающимся в собственности и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном этим Законом. Понятие недвижимого имущества (недвижимости) включает земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с таким участком, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Также по правилам, определенным Законом об ипотеке, регулируется залог воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено.

На законодательном уровне ипотечное страхование — это страхование предмета ипотеки от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи и является обязательным в соответствии с п. 35 ст. 7 Закона о страховании и ст. 8 Закона об ипотеке. Этот вид страхования используется при наличии соответствующих долговых обязательств, выполнение которых обеспечено ипотекой (например, кредит, заем, купля-продажа, лизинг и т. п.).

Статьей 7 Закона о страховании предусмотрено, что для осуществления обязательного страхования Кабинет Министров Украины устанавливает порядок и правила его проведения, формы типового договора, особые условия лицензирования обязательного страхования, размеры страховых сумм и максимальные размеры страховых тарифов или методику актуарных расчетов.

В Украине механизм регулирования вопросов ипотечного страхования на подзаконном уровне длительное время отсутствовал, и только с появлением Порядка № 358 страховой рынок получил порядок и правила обязательного страхования предмета ипотеки, которыми установлена форма типового договора, определены страховые риски, размеры страховых сумм и порядок выплаты страхового возмещения, а также методика актуарных расчетов страховых тарифов и т. п.

Рассмотрим основные аспекты ипотечного страхования.

Так, в соответствии со ст. 8 Закона об ипотеке обязанность застраховать предмет ипотеки возложена на ипотекодателя, хотя страхователем может быть и ипотекодержатель, если такая обязанность будет возложена на него ипотечным договором. В последнем случае ипотекодержатель получает право требовать от ипотекодателя возмещения за счет предмета ипотеки понесенных им расходов на страхование, если иное не будет установлено законом или ипотечным договором (ст. 7 Закона об ипотеке). При последующей ипотеке страхование предмета ипотеки не обязательно.

Кроме того, согласно ст. 8 Закона об ипотеке независимо от того, кто из сторон ипотечного договора будет страхователем предмета ипотеки, право требования к страховщику будет принадлежать ипотекодержателю, поскольку договор страхования заключается в пользу ипотекодержателя. В случае получения прав по ипотечному договору новым ипотекодержателем он также получает право требования к страховщику.

Указанным Законом также предусмотрено, что предмет ипотеки должен быть застрахован на полную его стоимость. Полная стоимость предмета ипотеки рассчитывается исходя из его действительной стоимости, которая определяется субъектом оценочной деятельности согласно законодательству (пункты 20 — 21 Порядка № 358). Однако предмет ипотеки может быть застрахован и по стоимости его воспроизводства, если на это будет согласие страховщика и ипотекодержателя (п. 22 этого Порядка).

Согласно Порядку № 358 не каждый предмет ипотеки, указанный в Законе об ипотеке, может быть застрахован. Страхованию не подлежат следующие объекты:

  • имущественные права, права аренды или пользования недвижимым имуществом;
  • недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора;
  • здания, сооружения и помещения, которые на момент заключения договора обязательного страхования ипотеки подлежат сносу или реконструкции либо конструктивные элементы и инженерные системы которых находятся в аварийном состоянии или требуют капитального ремонта;
  • имущество, расположенное в зоне военных действий;
  • имущество, которое не может быть предметом ипотеки в соответствии с законодательством (например, недвижимость, являющаяся памятником культурного наследия и не подлежащая приватизации, имущественные комплексы государственных предприятий и их структурные подразделения и т. п.).

Таким образом, существует несоответствие положений Порядка № 358 требованиям Закона об ипотеке, которым установлена обязательность осуществления страхования любого предмета ипотеки.

Что касается самого договора ипотечного страхования, то в соответствии со ст. 7 Закона об ипотеке он является типовым. Форма и содержание договора обязательного страхования недвижимого имущества (недвижимости), являющегося предметом ипотеки, от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи утверждены Порядком № 358 (приложение 2). При заключении договора ипотечного страхования стороны должны в обязательном порядке соблюдать такую форму.

Следует обратить внимание на п. 16 Порядка № 358, которым установлены случаи, не признаваемые страховыми. К таким, в частности, отнесены: события, произошедшие вследствие воздействия ядерной энергии и ионизирующего излучения в любой форме; военные действия, маневры или осуществление других военных мероприятий; преднамеренные действия или совершение преступления страхователем/выгодоприобретателем; ошибки, допущенные при проектировании застрахованного имущества, если это предусмотрено договором обязательного страхования ипотеки, и т. п. При наступлении таких событий у страховщика не возникает обязанность осуществлять страховые выплаты.

Вопрос возмещения убытков возлагается на страховщика в пределах сумм, определенных договором. В п. 17 Порядка № 358 приведен перечень убытков, не подлежащих возмещению страховщиком. Кроме случаев, указанных в этом перечне, не подлежат возмещению косвенные убытки любого характера, включая утраченную выгоду, неустойку (штраф, пеня), моральный ущерб, судебные издержки и т. п. Хотя Закон о страховании (ст. 9) позволяет страховать косвенные убытки, если это предусмотрено договором страхования. 

Перечень ипотечных страховых рисков приведен в п. 12 Порядка № 358, а именно:

  • стихийное бедствие, пожар;
  • взрыв;
  • повреждение дымом;
  • проведение работ, связанных со строительством/реконструкцией объектов недвижимости, расположенных рядом с застрахованным имуществом, или соседних помещений, не принадлежащих страхователю;
  • падение пилотируемых летательных объектов, их частей, перевозимых ими груза и багажа, а также разливание топлива;
  • столкновение с застрахованным имуществом или наезд на это имущество технических средств, движущихся под управлением или без управления человека и использующих для передвижения какой-либо вид энергии;
  • аварии в системах тепло-, водо-, газоснабжения, в электрических сетях, производственные аварии (в частности, выброс перегретых масс, распространение волны токсичных газов и паров, вытекание агрессивных веществ);
  • падение столбов, мачт освещения, других конструкций, за исключением случаев, возникших вследствие их неправильной установки или монтажа;
  • противоправные действия третьих лиц: хулиганство, кража, грабеж, разбой, умышленное уничтожение или порча имущества (вандализм, поджог, подрыв);
  • воздействие воды и/или других жидкостей при возникновении аварии (в том числе повреждение, разрыв, замерзание) систем водоснабжения, канализации, отопительных систем и систем пожаротушения и/или проникновение воды и/или других жидкостей из соседних помещений.

Как правило, в Украине страховые компании предлагают комплексную программу ипотечного страхования по выбранным кредитором рискам, поскольку ст. 8 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотечным договором на ипотекодателя может быть возложена обязанность осуществить другие виды страхования в связи с передачей недвижимого имущества в ипотеку.

Это не только удобно как для заемщика, так и для банка (или любого другого кредитного учреждения), но и существенно удешевляет стоимость страхования. Основным фактором, определяющим величину страховой суммы при страховании ипотечных рисков, является размер кредита. По договоренности с кредитным учреждением страховая сумма может быть увеличена на размер процентной ставки по кредиту. Разумеется, с погашением кредита она постепенно уменьшается. На практике основные виды ипотечного страхования объединяются в единый пакетполис комплексного страхования ипотечной деятельности. Этот пакет предусматривает страховую защиту от основных рисков при ипотечном кредитовании и содержит страхование недвижимости (предмета ипотеки) на случай уничтожения, повреждения или порчи (обязательное); титульное страхованиестрахование на случай утраты права собственности на недвижимость; страхование жизни заемщика и/или страхование от несчастного случая.

Кроме того, на рынке ипотеки используются такие виды страхования, как страхование возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с использованием права кредитного учреждения на обращение взыскания предмета ипотеки в случае невыполнения существенных условий ипотечного договора, страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости, страхование ответственности застройщика и т. п. Из перечисленных видов страхования выбираются три-четыре самых существенных. В таком случае страховые тарифы снижаются до 1 — 3% в год от суммы кредита.

Что касается размера страхового тарифа для расчета страховой премии, то он определяется по Методике актуарных расчетов страховых тарифов по обязательному страхованию предмета ипотеки от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи (приложение 1 к Порядку № 358).

Также добавим, что безусловная франшиза (когда убыток возмещается за исключением франшизы) по такому договору имеет ограничение в размере не более 2% страховой суммы (п. 24 указанного Порядка).

Следует отметить, что ипотечное страхование продолжается ровно столько времени, сколько нужно для полного погашения кредита.

Налоговый учет страховых премий и страховых возмещений по договорам ипотечного страхования

Страховые платежи по нормам Налогового кодекса относятся к расходам двойного назначения, поэтому рассмотрим эти расходы подробнее.

В соответствии с пп. 140.1.6 п. 140.1 ст. 140 Налогового кодекса любые расходы по страхованию имущества плательщика налога включаются в налоговом учете в расходы страхователя без ограничения. При этом Кодексом определено, что эта сумма должна быть в пределах обычной цены страхового тарифа соответствующего вида страхования, действущей на момент заключения такого страхового договора. Методика определения обычной цены страхового тарифа утверждена распоряжением № 3259.

Этой Методикой, в частности, предусмотрено, что:

  • по обязательным видам страхования применяются страховые тарифы в пределах максимальных размеров страховых тарифов или согласно методике актуарных расчетов, установленных Кабинетом Министров Украины для соответствующего вида обязательного страхования;
  • по добровольным видам страхования применяются страховые тарифы, размер которых исчисляется страховщиком актуарно (математически) и является составной частью правил страхования, которые разрабатываются страховщиком для каждого вида страхования отдельно и регистрируются в Нацкомфинуслуг.

С учетом вышеизложенного, если речь идет об обязательных видах страхования, как в данном случае, то размер страхового тарифа, утвержденный Кабинетом Министров Украины, и является обычной ценой страхового тарифа, а при добровольном страховании обычной ценой считается страховой тариф, указанный в правилах страхования, утвержденных страховщиком в Нацкомфинуслуг.

Расходы на страхование в налоговом учете включаются в состав других расходов. В соответствии с п. 138.5 ст. 138 Налогового кодекса другие расходы признаются расходами того отчетного периода, в котором они были осуществлены согласно правилам бухгалтерского учета. В бухгалтерском учете страхователя расходы на страхование объектов страхования включаются в состав расходов отчетного периода в соответствии с ПБУ 16. В частности, в случае если осуществление операции обеспечивается получением экономических выгод в течение нескольких отчетных периодов, то расходы признаются путем системного распределения стоимости этой операции между соответствующими отчетными периодами.{h}Если страхователем по договору страхования предмета ипотеки осуществлена предоплата страховых услуг на год, то в состав расходов такого плательщика налога в отчетном (налоговом) периоде включается только соответствующая сумма расходов по страхованию независимо от осуществления предоплаты.{/h}

Что касается выплаты страхового возмещения, то согласно Порядку № 358 размер страхового возмещения устанавливается в пределах страховой суммы и размера причиненных страхователю/выгодоприобретателю прямых убытков с отчислением предусмотренной договором обязательного страхования ипотеки франшизы и сумм, полученных страхователем/выгодоприобретателем в качестве возмещения убытков от третьих лиц. Сумма убытков в случае уничтожения застрахованного имущества, если расходы на воспроизводство равны его стоимости либо превышают ее или если такое имущество не подлежит воспроизводству, определяется в размере стоимости имущества с отчислением стоимости имеющихся остатков этого имущества, пригодных для дальнейшего использования. В свою очередь, при повреждении (частичном разрушении), порче застрахованного имущества размер убытков определяется в размере стоимости воспроизводства такого имущества до состояния, в котором оно находилось до наступления страхового случая.

Страховое возмещение выплачивается в размере фактических убытков, но не больше части страховой суммы, определяемой на момент страхового возмещения.

В договоре страхования на основании п. 17 Порядка № 358 страховщик должен указать перечень убытков, не подлежащих возмещению, которые возникли вследствие:

  • проведения взрывных работ;
  • постоянного повышения влажности внутри помещения;
  • изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по решению соответствующих государственных органов;
  • несоблюдения страхователем/выгодоприобретателем условий содержания и эксплуатации застрахованного имущества;
  • капитального ремонта непосредственно перед моментом причинения убытков без предварительного согласования со страховщиком;
  • постоянного выброса загрязняющих веществ;
  • постоянного, регулярного или продолжительного термического воздействия;
  • проникновения в помещение застрахованного имущества дождя, снега, града или воды;
  • хищения застрахованного имущества при или непосредственно после наступления страхового случая и т. п.

Согласно п. 6 Порядка № 358 выгодоприобретателями могут быть ипотекодатель, ипотекодержатель и другие кредиторы ипотекодателя, которые имеют зарегистрированные в установленном законодательством порядке права либо требования на переданное в ипотеку застрахованное имущество.

С учетом вышеизложенного, если страхователем (ипотекодателем) выполнены все условия договора страхования и страховая компания осуществляет ему страховую выплату, то в налоговом учете страхователя применяются правила, установленные абзацем вторым пп. 140.1.6 п. 140.1 ст. 140 Налогового кодекса, а именно: если условия страхования предусматривают выплату страхового возмещения в пользу плательщика налогастрахователя, застрахованные убытки, понесенные таким плательщиком в связи с осуществлением хозяйственной деятельности, включаются в его расходы на налоговый период, в котором он понес убытки, а любые суммы страхового возмещения указанных убытков включаются в доходы такого плательщика за налоговый период их получения.

Таким образом, датой получения дохода в виде страхового возмещения в контексте положений Налогового кодекса признается дата принятия страховщиком решения о страховой выплате страхователю. Выплаты страхового возмещения производятся, как правило, на счет, указанный в заявлении о страховой выплате. Если страхователь указал в заявлении счет субъекта хозяйствования, который будет осуществлять восстановление поврежденного объекта, то выплата будет произведена на счет этого субъекта.

В свою очередь, застрахованные убытки, понесенные таким страхователем, включаются в состав его расходов в налоговом периоде, в котором был составлен страховой акт (аварийный сертификат). Как правило, сумма застрахованных убытков равна сумме страхового возмещения, приведенной в расчете к страховому акту, которая определяется как разность между суммой материального ущерба и франшизой.

Сумма страхового возмещения ипотекодателем — плательщиком налога на прибыль отражается в строке 03.22 приложения ІД «Інші доходи» к Налоговой декларации по налогу на прибыль предприятия, утвержденной приказом № 1213 (далее — декларация). Для отражения суммы застрахованного убытка отдельная строка в декларации не предусмотрена, поэтому данную сумму плательщику следует отражать в составе других расходов хозяйственной деятельности в строке 06.4.39 приложения ІВ «Інші витрати» к декларации.

Следует отметить, что как страховые платежи по договору ипотечного страхования, так и застрахованные убытки, которые может понести плательщик налога в случае повреждения, уничтожения или порчи застрахованного имущества, включаются в состав налоговых расходов, если эти основные средства непосредственно используются в хозяйственной деятельности плательщика налога — страхователя.

Однако в большинстве случаев выгодоприобретателем по договору ипотечного страхования является банк-кредитор, поскольку ст. 8 Закона об ипотеке отдает приоритет удовлетворению требований ипотекодержателя. Этой статьей предусмотрено, что при наступлении страхового случая ипотекодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своего требования по основному обязательству из суммы страхового возмещения или по согласию сторон ипотечного договора страховая выплата может быть направлена на восстановление предмета ипотеки. В случае если предмет ипотеки оформляется в следующую ипотеку, то после удовлетворения требований кредитора, имеющего более высокий приоритет, часть оставшейся суммы страхового возмещения подлежит распределению между ипотекодержателями, имеющими более низкий приоритет, и другими кредиторами должника с учетом установленной приоритетности их прав или требований.

Если по договору ипотечного страхования банк-кредитор является выгодоприобретателем, он не может применять указанные нормы абзаца второго пп. 140.1.6 п. 140.1 ст. 140 Налогового кодекса, поскольку, как правило, не является страхователем. В этом случае сумма полученного страхового возмещения включается в состав других доходов банка в соответствии с пп. 135.5.15 п. 135.5 ст. 135 Кодекса.

«Горячие линии»

Дата: 5 сентября, четверг
Время проведения: с 14:00 до 16:00
Контактный номер: (044) 501-06-42