Статьи

И снова о налоге на недвижимость

Застройщики не хотят уплачивать налог

В Украине застройщики угрожают снизить и так невысокие темпы строительства жилья, если их обяжут уплачивать налог на недвижимость. Согласно новым правилам начиная с 2013 г. застройщики обязаны уплачивать налог на недвижимость до тех пор, пока новопостроенная квартира не перейдет в собственность частного лица.
В свою очередь строители считают, что построенное, но не проданное жилье — товар в обороте компании, а по закону, которым введен данный сбор, облагаться налогом должны квартиры для собственного проживания.


Налог на недвижимость в Украине введен в этом году. В соответствии с установленными правилами физические лица должны его уплачивать после получения уведомлений из налоговой, юридические лица (в том числе застройщики) обязаны самостоятельно исчислять сумму, надлежащую к оплате, задекларировать ее в налоговой (до 1 февраля) и ежеквартально вносить платежи (первый — до 30 апреля).

«Юридическое лицо — застройщик, являющийся на начало налогового периода собственником построенных им жилых объектов, является плательщиком налога на недвижимое имущество, отличающееся от земельного участка», — указано в разъяснении Министерства доходов и сборов Украины. В нем также уточняется, что при смене собственника налог начисляется с 1 января до начала месяца, в котором произошли изменения. То есть строительная компания должна уплачивать его до того момента, пока не продаст жилье.

Если квартира — товар, а не собственность

Тем временем застройщики не спешат уплачивать налог на недвижимость, поскольку считают новый сбор несправедливым. Поддерживают их и некоторые юристы. Суть их позиции — новый налог касается собственников жилья и облагаться налогом должны исключительно «метры», предназначенные для собственного проживания. Если же квартира от застройщика не нашла своего хозяина (не продана), то и налогом не должна облагаться.

Лев Парцхаладзе, президент Конфедерации строителей Украины (КСУ), объединяющей более 700 компаний, назвал некорректной ситуацию, когда застройщик построил, но не продал квартиру и при этом вынужден уплачивать налог. Президент группы компаний «Герц», председатель совета директоров КСУ Александр Ротов отметил, что Конфедерация подготовит предложения по изменениям к законодательству и будет добиваться, чтобы застройщиков исключили из числа плательщиков налога вообще или хотя бы до первой продажи квартир.

Поддерживает их и советник практики решения споров международной юридической фирмы Integrites Елена Сукманова, которая считает, что объект налогообложения (в данном случае — жилье) должен предназначаться для удовлетворения собственных нужд. А непроданные квадратные метры — товар в обороте застройщика и поэтому не должен подлежать налогообложению.

Эксперты также отмечают, что, возможно, нагрузка на застройщиков была бы не так велика, если бы квартиры раскупались до ввода дома в эксплуатацию. Но в нынешней рыночной ситуации 30 — 50% квартир и после его сдачи не продаются, поэтому застройщик вынужден оформлять их на себя и как собственник должен уплачивать налог.

В связи с этим некоторые обозреватели рынка жилой недвижимости прогнозируют в ближайшем будущем хоть и незначительное, но повышение стоимости квадратного метра. В частности, директор аудиторской фирмы «М.Т.Д. Аудит» Виктория Бирюченко подсчитала, что налоговая нагрузка составит 0,08% себестоимости строительства, если застройщик не продаст квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Еще один интересный момент: гостиницы, мотели, базы отдыха, санатории, пансионаты, спортивные детские лагеря и другие места временного проживания, по идее, не должны облагаться налогом на жилье. Однако в Миндоходов Украины разъяснили, что данные заведения не будут выступать плательщиками налога только в случае, если они документально не относятся к жилому фонду. Дескать, бывают разные случаи, и то, что это временное, а не постоянное жилье, еще нужно доказать.

В Министерстве подтвердили, что на сегодня действительно существует ряд объектов жилой недвижимости,  используемой по другому целевому назначению. Конечно, необходимо налаживать учет объектов согласно их целевому использованию, и в каждом конкретном случае вопрос следует рассматривать индивидуально, — уточнили в ведомстве.

Уклоняться от налога — себе дороже

Эксперты отмечают, что в арсенале застройщиков имеется по крайней мере пять способов избежать уплаты налога на недвижимость. Как говорится, изменения в законодательстве изучай, но и сам не плошай. Для этого можно, в частности, не вводить дом в эксплуатацию до продажи всех квартир или как вариант — после ввода не оформлять квартиры в собственность застройщика.

С этой же целью могут использоваться и такие схемы, как заключение форвардных контрактов, предварительных договоров, а также договоров купли-продажи имущественных прав.

Однако, как показывает опыт, необходимо рассматривать две стороны одной медали. В частности, органы Миндоходов Украины, нацеленные на наполнение бюджета, могут совершить соответствующие действия в отношении застройщиков. Существует высокая вероятность возникновения различных споров между налоговиками и застройщиками по поводу, например, признания фискальными органами соглашений купли-продажи квартир фиктивными или обвинения застройщиков в утаивании объектов налогообложения. Много вопросов касаются и того, кто будет уплачивать налог в случае общей совместной собственности.

На фоне дискуссий о будущем налога на жилую недвижимость в Украине в Министерстве доходов и сборов заявили о готовности к активному обсуждению особенностей налога с общественностью, в том числе с застройщиками, и подчеркнули, что льготы для застройщиков и изменение базы налогообложения (стоимость жилья вместо стоимости жилой площади) могут рассматриваться Министерством. Оно готово выслушать и другие предложения застройщиков.

Чиновники также согласны с мнением участников рынка о том, что часть поступлений от налога должна направляться на развитие местной инфраструктуры, чтобы поддерживать жилье в нормальном состоянии.

Тем временем застройщики заняли выжидательную позицию, надеясь, что их железная логика возымеет действие и на фискальные органы, и на законодателей.

Налог для медлительных застройщиков

Правительство Израиля намерено установить налог, который будут вынуждены уплачивать строительные компании, затягивающие освоение приобретенных ими земельных участков.

После вступления закона в силу у девелоперов будет три года, чтобы продать квартиры на участках, для которых уже утвержден план строительства. Компании, которые не успеют сделать это в указанный срок, вынуждены будут уплачивать специальный сбор или продать незастроенные участки.

Закон будет распространяться только на землю, которая уже находится в распоряжении компаний и на которой могут быть возведены не менее 200 единиц жилья.

Отмечается, что в период с 2008 по 2012 г. ни в одном из 76 регионов страны, включенных в отчет министерства по строительству, не было зафиксировано снижения цен на жилье. Такие данные основаны на многочисленных соглашениях купли-продажи квартир, заключенных в течение пяти лет и зарегистрированных в Налоговом управлении Израиля.