В Украине застройщики угрожают снизить и так невысокие темпы строительства жилья, если их обяжут уплачивать налог на недвижимость. Согласно новым правилам начиная с 2013 г. застройщики обязаны уплачивать налог на недвижимость до тех пор, пока новопостроенная квартира не перейдет в собственность частного лица.
В свою очередь строители считают, что построенное, но не проданное жилье — товар в обороте компании, а по закону, которым введен данный сбор, облагаться налогом должны квартиры для собственного проживания.
Налог на недвижимость в Украине
введен в этом году. В соответствии с установленными правилами физические
лица должны его уплачивать после получения уведомлений из налоговой, юридические
лица (в том числе застройщики) обязаны самостоятельно исчислять сумму, надлежащую
к оплате, задекларировать ее в налоговой (до 1 февраля) и ежеквартально
вносить платежи (первый — до 30 апреля).
«Юридическое лицо — застройщик, являющийся на начало налогового периода собственником построенных им жилых объектов, является плательщиком налога на недвижимое имущество, отличающееся от земельного участка», — указано в разъяснении Министерства доходов и сборов Украины. В нем также уточняется, что при смене собственника налог начисляется с 1 января до начала месяца, в котором произошли изменения. То есть строительная компания должна уплачивать его до того момента, пока не продаст жилье.
Тем временем застройщики не спешат уплачивать налог на недвижимость, поскольку считают новый сбор несправедливым. Поддерживают их и некоторые юристы. Суть их позиции — новый налог касается собственников жилья и облагаться налогом должны исключительно «метры», предназначенные для собственного проживания. Если же квартира от застройщика не нашла своего хозяина (не продана), то и налогом не должна облагаться.
Лев Парцхаладзе, президент Конфедерации строителей Украины (КСУ), объединяющей более 700 компаний, назвал некорректной ситуацию, когда застройщик построил, но не продал квартиру и при этом вынужден уплачивать налог. Президент группы компаний «Герц», председатель совета директоров КСУ Александр Ротов отметил, что Конфедерация подготовит предложения по изменениям к законодательству и будет добиваться, чтобы застройщиков исключили из числа плательщиков налога вообще или хотя бы до первой продажи квартир.
Поддерживает их и советник практики решения споров международной юридической фирмы Integrites Елена Сукманова, которая считает, что объект налогообложения (в данном случае — жилье) должен предназначаться для удовлетворения собственных нужд. А непроданные квадратные метры — товар в обороте застройщика и поэтому не должен подлежать налогообложению.
Эксперты также отмечают, что, возможно, нагрузка на застройщиков была бы не так велика, если бы квартиры раскупались до ввода дома в эксплуатацию. Но в нынешней рыночной ситуации 30 — 50% квартир и после его сдачи не продаются, поэтому застройщик вынужден оформлять их на себя и как собственник должен уплачивать налог.
В связи с этим некоторые обозреватели рынка жилой недвижимости прогнозируют в ближайшем будущем хоть и незначительное, но повышение стоимости квадратного метра. В частности, директор аудиторской фирмы «М.Т.Д. Аудит» Виктория Бирюченко подсчитала, что налоговая нагрузка составит 0,08% себестоимости строительства, если застройщик не продаст квартиры после ввода дома в эксплуатацию.
Еще один интересный момент: гостиницы, мотели, базы отдыха, санатории, пансионаты, спортивные детские лагеря и другие места временного проживания, по идее, не должны облагаться налогом на жилье. Однако в Миндоходов Украины разъяснили, что данные заведения не будут выступать плательщиками налога только в случае, если они документально не относятся к жилому фонду. Дескать, бывают разные случаи, и то, что это временное, а не постоянное жилье, еще нужно доказать.
В Министерстве подтвердили, что на сегодня действительно существует ряд объектов жилой недвижимости, используемой по другому целевому назначению. Конечно, необходимо налаживать учет объектов согласно их целевому использованию, и в каждом конкретном случае вопрос следует рассматривать индивидуально, — уточнили в ведомстве.
Эксперты отмечают, что в арсенале застройщиков имеется по крайней мере пять способов избежать уплаты налога на недвижимость. Как говорится, изменения в законодательстве изучай, но и сам не плошай. Для этого можно, в частности, не вводить дом в эксплуатацию до продажи всех квартир или как вариант — после ввода не оформлять квартиры в собственность застройщика.
С этой же целью могут использоваться и такие схемы, как заключение форвардных контрактов, предварительных договоров, а также договоров купли-продажи имущественных прав.
Однако, как показывает опыт, необходимо рассматривать две стороны одной медали. В частности, органы Миндоходов Украины, нацеленные на наполнение бюджета, могут совершить соответствующие действия в отношении застройщиков. Существует высокая вероятность возникновения различных споров между налоговиками и застройщиками по поводу, например, признания фискальными органами соглашений купли-продажи квартир фиктивными или обвинения застройщиков в утаивании объектов налогообложения. Много вопросов касаются и того, кто будет уплачивать налог в случае общей совместной собственности.
На фоне дискуссий о будущем налога на жилую недвижимость в Украине в Министерстве доходов и сборов заявили о готовности к активному обсуждению особенностей налога с общественностью, в том числе с застройщиками, и подчеркнули, что льготы для застройщиков и изменение базы налогообложения (стоимость жилья вместо стоимости жилой площади) могут рассматриваться Министерством. Оно готово выслушать и другие предложения застройщиков.
Чиновники также согласны с мнением участников рынка о том, что часть поступлений от налога должна направляться на развитие местной инфраструктуры, чтобы поддерживать жилье в нормальном состоянии.
Тем временем застройщики заняли выжидательную позицию, надеясь, что их железная логика возымеет действие и на фискальные органы, и на законодателей.
Правительство Израиля намерено установить налог, который будут вынуждены уплачивать строительные компании, затягивающие освоение приобретенных ими земельных участков.
После вступления закона в силу у девелоперов будет три года, чтобы продать квартиры на участках, для которых уже утвержден план строительства. Компании, которые не успеют сделать это в указанный срок, вынуждены будут уплачивать специальный сбор или продать незастроенные участки.
Закон будет распространяться только на землю, которая уже находится в распоряжении компаний и на которой могут быть возведены не менее 200 единиц жилья.
Отмечается, что в период с 2008 по 2012 г. ни в одном из 76 регионов страны, включенных в отчет министерства по строительству, не было зафиксировано снижения цен на жилье. Такие данные основаны на многочисленных соглашениях купли-продажи квартир, заключенных в течение пяти лет и зарегистрированных в Налоговом управлении Израиля.
Автор:
