Статьи

Налоговик — арендодатель: новый этап отношений

Рынок аренды жилой недвижимости в столице Украины демонстрирует стабильный рост. По данным агентства недвижимости SV Realty, в 2012 г. в Киеве было сдано в аренду почти на 6 тыс. квартир больше, чем в 2011 г.: 19 535 относительно 13 714. В то же время эксперты отмечают, что значительная часть рынка (до 75%) находится в «тени». Работники Миндоходов Украины активно противодействуют этому явлению и стараются перестроить работу с арендодателями. О перспективах рынка — в этом материале.


Эксперты портала dom.ria.ua со ссылкой на киевских риелторов утверждают, что в г. Киеве сдается в аренду 9 — 10% жилого фонда. По данным столичных налоговиков, легально сдают недвижимость в аренду около 36 тыс. субъектов. За полученные в 2012 г. доходы они уплатили почти 200 млн. грн. налога на доходы физических лиц, что на 52 млн. грн. больше, чем в 2011 г.

При этом ежегодно цифра официальной статистики увеличивается — налоговики постоянно выявляют теневых арендодателей. В 2012 г. к плательщикам налога на этот вид дохода добавилось, по данным налоговиков, еще 1073 человека.

Арендодателей выявляют в основном по информации, поступающей от жилищно-эксплуатационных контор, органов местного самоуправления и граждан, которые по телефону сообщают в налоговую о чересчур шумных и проблемных жильцах — арендаторах соседних квартир.

Спрос — предложение: вечный маятник

По мнению большинства аналитиков, в целом на рынке аренды жилья предложение превышает спрос. По словам директора по маркетингу Консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, на одного потенциального арендатора по г. Киеву приходится более десятка предложений. Наиболее популярным у арендаторов остается жилье экономкласса. В общем количестве сделок, например крупного киевского агентства недвижимости «Благовест» (месячная аренда до 8 тыс. грн.), на него приходится 71% (2012 г.). При этом в наиболее дешевом сегменте (до 3 — 4 тыс. грн.) соотношение спрос — предложение резко изменяется: спрос превышает предложение примерно вдвое.

По данным агентства SV Realty, в 2012 г. в г. Киеве 84% общего количества сделок приходится на квартиры, месячная аренда которых составляет до 8 тыс. грн. При этом средняя цена однокомнатной квартиры по всем районам увеличилась на 94 дол. (c 405 до 499 дол.).

Если сравнивать с 2008 г., на который пришелся пик цен на аренду и куплю-продажу недвижимости, то средняя цена аренды однокомнатной квартиры уменьшилась на 106 дол. (с 605 до 499 дол.).

Этот результат — не итог постепенного снижения, оно продолжалось только до середины 2010 г., а после этого начался постепенный рост. Однако эксперты считают, что цены стабилизировались, и резких скачков не ожидается.

Дорого, дешево, нормально?!

По данным агентства SV Realty, средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в г. Киеве — около 4 тыс. грн. При этом в самых дешевых  Дарницком и Деснянском районах цена держится на уровне 3,5  и 3,6 тыс. грн. Комнату тут можно арендовать за 900 — 1500 грн., а угол — за 700 — 1000 грн.

По данным портала «Мир квартир», в 2012 г. на пике сезона, то есть в октябре — ноябре, индекс доходности от аренды квартир в г. Киеве составлял 9,7%, летом он снизился до 8%. При этом в центральных районах и районах с новостройками в пик сезона индекс доходности может превышать 10%.

«Арендаторы считают, что цены завышены на 50 — 60%, а арендодатели, наоборот, утверждают, что цены занижены на 110%. Если брать соотношение официального дохода и арендной ставки, то действующие ставки, мягко говоря, не соответствуют экономически обоснованным», — отмечают аналитики dom.ria.ua.

Эксперты сходятся на том, что ставки регулирует сам рынок, в частности они зависят от цен на квартиры.

При средней цене 400 — 480 тыс. грн. за квартиру в дешевых районах небольшая однокомнатная квартира, аренда которой может составить в среднем 3 тыс. грн. в месяц, окупается за счет аренды примерно за 11,5 — 13,5 лет.

Как считает директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development С. Костецкий, приемлемый срок окупаемости для вложений в жилье составляет 10 лет. Поскольку за счет аренды даже дешевую квартиру можно окупить только за 13 — 15 лет, говорить о завышении арендных ставок не приходится. Об этом можно говорить, когда средняя окупаемость квартиры составляет около восьми лет.

Досье на арендаторов

По словам заведующей отделом Института демографии и социальных исследований НАН Украины им. М. В. Птухи (далее — Институт) Людмилы Черенько, арендовать жилье в настоящее время могут только украинские семьи, все члены которых работают, не имеют детей, безработных и пенсионеров.

С учетом киевских расценок аренду жилья теоретически могут себе позволить домашние хозяйства, доход которых составляет более трех прожиточных минимумов. По данным Института, таких семей в г. Киеве около 47%. В этом показателе учтены и семьи, доход которых составляет три прожиточных минимума или немного больше, то есть их доход равен стоимости аренды однокомнатной квартиры. Тем не менее арендовать жилье будет накладнее, если один из членов семьи временно потеряет работу, в семье появятся новорожденные или возникнет необходимость оплатить лечение.

Аренда жилья за рубежом

По данным Госстата Украины, арендуют жилье только 2,5% всего населения. Как утверждает аналитик Research & Branding Group Елена Карина, это очень незначительный показатель по сравнению с другими странами.

В исследовании Research & Branding Group о доступности жилья в Украине отмечается, что доля арендаторов жилья в ЕС составляет 26,4%, в Нидерландах — 41%, в Германии — 58%. При этом доходность аренды в Европе несколько ниже, в среднем 2,5 — 6%, отмечают эксперты dom.ria.ua. К тому же кроме налогов и прочих отчислений, связанных с содержанием недвижимости, арендодатель также оплачивает значительную часть коммунальных расходов.

На Западе рынок аренды лучше развит, и арендатор может выбрать между частным сектором, где цены ниже, и доходным домом, которым управляет профессиональный арендодатель, заинтересованный в конкурентоспособности своего бизнеса. Арендатор также защищен условиями контракта по найму.

В Украине налог на доходы от аренды жилья мало кто уплачивает, налог на недвижимость еще ни один гражданин не уплатил, коммунальные расходы зачастую перекладываются на плечи арендатора, а к договору о найме относятся безответственно. При этом доходность аренды дешевого жилья выше, сроки его окупаемости меньше, а покупательная способность населения значительно ниже.

На первый взгляд, в таких условиях и арендные ставки на жилье экономкласса должны быть ниже, чем в Европе. Однако эксперты с таким выводом не согласны. Они считают, что сравнивать ценообразование в Украине и Европе некорректно.

Доходные дома как вариант развития рынка

В отдельных регионах России и Белоруссии делаются попытки расширять рынок аренды жилья путем строительства многоквартирных доходных домов, предназначенных специально для аренды. В России этим занимаются власти и частные компании, в Белоруссии — преимущественно государство. Тема живо обсуждается в прессе. Украинский же рынок, по мнению экспертов, пока не достиг такого уровня. Аналитики полагают, что причина заключается в отсутствии «долгосрочных дешевых» денег. По их мнению, доходность аренды квартир в таких домах не перекроет и 30% стоимости обслуживания кредитов. Однако если за два-три года экономическая ситуация не улучшится, цены на жилье не «просядут» на 25 — 30% и не появится дешевая ипотека под 7 — 8% годовых, то рынок аренды «покажет хороший рост».

По словам экспертов, рынок аренды медленно расширяется. Строители могут опоздать с доходными домами, потому что их функции возьмут на себя мелкие частные предприниматели.

«Горячие линии»

Дата: 28 марта, четверг
Время проведения: с 10:00 до 16:00
Контактный номер: (044) 501-06-42