Статьи

Жилищное строительство: признаки возобновления

Чиновники надеются, что 2013 г. станет годом интенсивного развития сектора жилищного строительства, и возлагают особые надежды на внедрение нового механизма приобретения жилья — его аренду с правом выкупа под 3% годовых. К тому же планируется начать реализацию программы индустриального строительства жилья. И хотя перспектива повсеместного воплощения этих проектов, очевидно, далека, жилищное строительство уже сегодня демонстрирует заметное оживление. Например, на начало августа текущего года было сдано в эксплуатацию более 4,5 млн. м2 жилья. Такой прогресс, лучше всего прослеживаемый на примере столицы, эксперты связывают прежде всего с тем, что украинцы, вкладывая денежные средства в недвижимость, все чаще выбирают жилье на первичном рынке, которое на стадии строительства можно приобрести немного дешевле, чем на вторичном. В целом объемы строительных работ в этом периоде увеличились в 16 регионах, и в 10 из них темпы роста превысили 20%.
Проанализировав рыночную конъюнктуру, застройщики активизировались и взяли курс на возведение популярного ныне недорогого жилья. Рост конкуренции среди структур, строящих жилые объекты, дает дополнительные импульсы для роста этого сегмента строительной отрасли. Своими наблюдениями и соображениями относительно главных тенденций в развитии сектора жилищного строительства с читателями «Вестника» поделилась аналитик Международного центра перспективных исследований Анна ЧЕРЕДНИЧЕНКО.


Год текущий — переломный

В экономике в настоящее время непросто найти повод для оптимизма, учитывая макроэкономические показатели. Поэтому вывод некоторых компаний и аналитиков о том, что в 2013 г. началось возрождение в сегменте жилищного строительства, у многих вызывает недоверие. Однако это утверждение основывается не на пустом месте, а на обнародованных статистических данных. Динамика показателей жилищного строительства свидетельствует, что текущий год действительно может стать переломным для сектора.

В 2013 г. динамика объемов строительных работ на жилых зданиях умеренно положительная и вместе с тем лучшая за последние два с половиной года. В 2012 г. объемы работ сократились на 7,6%: падение продолжалось в течение всего года, объемы работ возросли всего на 1%. Начиная с марта рост в секторе замедлился и стал очень вялым во втором полугодии.

А вот уже в январе — августе 2013 г. объемы работ в жилищном строительстве увеличились на 6,6%. Вполне вероятно, что в этом году темпы увеличения объемов работ в секторе будут даже выше, тем более что эта тенденция сохраняется.

В І квартале 2013 г. объемы работ увеличились всего на 0,1%. По результатам первого полугодия они возросли на 2,3%. В ІІІ квартале рост стремительно ускорился и составил 5,8% в целом в январе — июле и 6,6% в январе — августе (хотя это ускорение частично может быть вызвано снижением базы сравнения: совокупная динамика в 2011 — 2012 гг. за семь и восемь месяцев была хуже, чем за шесть месяцев).

Строительные работы в 2011 — 2013 гг., реальное годовое изменение, %

Год/месяц

1

1 — 2

1 — 3

1 — 4

1 — 5

1 — 6

1 — 7

1 — 8

1 — 9

1 — 10

1 — 11

1 — 12

2011

7,5

7,9

4,9

2,8

2,9

2,1

0,6

0,9

1,8

1,4

1,8

1,0

2012

0,3

–12,2

–12,6

–9,8

–9,3

–8,5

–9,8

–9,4

–9,8

–9,2

–9,8

–7,6

2011— 2012

(совокупно)

7,8

–5,3

–8,3

–7,3

–6,7

–6,6

–9,3

–8,6

–8,2

–7,9

–8,2

–6,7

2013

–3,5

6,1

0,1

0,9

1,8

2,3

5,8

6,6*

*Данные предварительные.
Источник: Госкомстат Украины.

Столичный регион как фактор ускорения

Существенное улучшение динамики жилищного строительства в ІІІ квартале произошло прежде всего благодаря ускорению работ в г. Киеве и Киевской области. В  столице темпы роста увеличились с 4,3% за шесть месяцев до 9,1% за восемь месяцев. Благодаря тому, что доля г. Киева в общеукраинских объемах жилищного строительства очень велика (в январе — августе 2013 г. она достигла 41,1%), ускорение работ в нем имело значительное положительное влияние на общую динамику. Вместе с тем существенное влияние Киевской области, доля которой в общих объемах намного меньше, чем г. Киева (4,6% в январе — августе), обусловлено улучшением динамики в ней: рост в отрасли ускорился со всего 0,7% за полугодие до 23,9% за восемь месяцев.

Тремя регионами с наибольшими темпами роста в январе — августе 2013 г. являются Херсонская область (увеличение объемов работ на 71%), г. Севастополь (на 52,7%) и Николаевская область (на 51,3%). В целом объемы строительных работ в этом периоде увеличились в 16 регионах, и в 10 из них темпы роста превысили 20%. Снижение объемов работ наблюдалось в 11 регионах, наибольшим оно было в Житомирской области (на 37,8%).

Ввод в эксплуатацию: динамика процесса

Еще одним важным показателем динамики жилищного сектора является ввод жилья в эксплуатацию. Рассмотрим объемы такого ввода без учета узаконивания жилья, самовольно построенного в 1992 — 2011 гг. (узаконивание такого жилья началось в 2010 г. и согласно действующему законодательству будет продолжаться до конца 2013 г.).

В январе — июне 2013 г. объемы ввода жилья в эксплуатацию составили 2,817 млн. м2, что является наибольшим значением в первом полугодии за последние пять лет. По сравнению с первым полугодием 2012 г. объемы ввода жилья в эксплуатацию увеличились на 10%. В городах темпы роста были умеренными, в селах — значительными (3,7 и 29,3% соответственно). Как следствие, доля введенного в эксплуатацию жилья в селах существенно увеличилась — с 24,4% в первом полугодии 2012 г. до 28,7% в первом полугодии 2013 г.

Объемы ввода в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах (с двумя и больше квартирами) увеличились на 5,4%, в одноквартирных — на 12,1%. Доля жилья, введенного в эксплуатацию в многоквартирных домах, немного уменьшилась по сравнению с первым полугодием 2012 г. и составила 44,9%; доля жилья, введенного в эксплуатацию в одноквартирных домах, увеличилась до 53,9% (кроме того, 1,2% общего объема жилья было введено в эксплуатацию в общежитиях). По нашим оценкам, около половины общей площади одноквартирных домов было введено в эксплуатацию в городах. В первом полугодии 2013 г. объемы нового жилья в одноквартирных домах превышали объемы нового жилья в селах на 0,711 млн. м2 (1,519 млн. м2 против 0,808 млн. м2). Соответственно, объемы одноквартирного жилья, введенного в эксплуатацию в городах, составили не менее 0,711 млн. м2, или 46,8% общего объема нового одноквартирного жилья. В общем объеме городского жилья не менее 35,4% было введено в одноквартирных домах (и не больше 64,6% — в многоквартирных).

Динамика ввода жилья в эксплуатацию лучше в селах, чем в городах, и в одноквартирных домах наблюдается уже третий год подряд — начиная с 2011 г. Однако и падение объемов такого ввода в 2009 — 2010 гг. было намного большим. После стремительного снижения в течение этих лет объемы ввода в эксплуатацию сельского жилья в 2010 г. составили всего 31,5% от уровня 2008 г., тогда как городского — 53,4%. Новые площади жилья в одноквартирных домах сократились до 32,2% от уровня 2008 г., а в многоквартирных — до 67,3%.

В 2012 г. объемы ввода в эксплуатацию жилья в городах и многоквартирных домах были ближе к докризисным уровням, чем объемы ввода жилья в селах и одноквартирных домах, однако разрыв между этими объемами существенно сократился. В указанном году объемы ввода в эксплуатацию жилья в селах составили 58,9% от уровня 2008 г. против 67,8% в городах, а в одноквартирных домах — 55,5% против 78% в многоквартирных.

Заказами обеспечены

По результатам опроса, проведенного Госкомстатом Украины, период, на который у строительных предприятий были заказы на жилищное строительство в ІІІ квартале 2013 г., составил более восьми месяцев работы. По сравнению с ІІІ кварталом 2012 г. он увеличился более чем на два месяца.

Кроме того, период обеспечения заказами в ІІІ квартале 2013 г. почти на два месяца превысил период в соответствующем квартале 2008 г. А по сравнению с периодом обеспечения заказами в наихудшие для жилищного строительства 2009 — 2010 гг. он возрос более чем на четыре месяца.

Конечно, денежный объем заказов мог увеличиться не так существенно, как период обеспечения работой. Однако динамика уровня заказов все же вселяет оптимизм относительно объемов строительных работ в будущем.

Что спрос диктует

Есть ли основания для улучшения показателей сектора жилищного строительства? На первый взгляд, будто бы нет. Благосостояние населения особенно не изменилось, ипотечное кредитование пребывает в стагнации, объемы государственного финансирования строительства жилья остаются очень небольшими.

Однако некоторые изменения на рынке жилой недвижимости все-таки произошли. Во-первых, за последние годы цены на жилье существенно уменьшились. Во-вторых, появился большой выбор качественных квартир эконом-класса — с небольшой площадью, но современной планировкой. Кроме того, более широкое распространение получило кредитование от застройщиков, что усиливает привлекательность объектов в новостройках (хотя оно краткосрочно и не может кардинально повлиять на способность приобрести жилье).

Таким образом, в послекризисный период не только снизилась цена квадратного метра. Произошли также заметные изменения в структуре предложения, благодаря которым относительная привлекательность жилья в новостройках увеличилась.

Вероятнее всего, в ближайшие годы предложение будет адаптироваться к послекризисным условиям спроса. Будут появляться новые продуманные проекты недорогого жилья с возможностью покупки его в рассрочку.

Вместе с тем мы не предвидим крупных изменений в платежеспособности потенциальных покупателей и объемах ипотечного кредитования. Соответственно, динамика цен на жилую недвижимость будет умеренной. Однако уровни цен и в столице, и в регионах будут достаточно высокими для того, чтобы интерес бизнеса к сектору жилищного строительства не угасал.

«Горячие линии»

Дата: 19 сентября, четверг
Время проведения: с 14:00 до 16:00
Контактный номер: (044) 501-06-42