Бухучет

Налоговый учет операций с недвижимостью: налог на прибыль

В соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценения и смены назначения.
Для целей налогового учета недвижимое имущество относится к объектам основных средств. Согласно классификации групп основных средств недвижимое имущество разделено на отдельные группы. Так, земельные участки отнесены к группе 1 основных средств, капитальные расходы на улучшение земель, не связанные со строительством, — к группе 2, а здания, постройки, передающие устройства — к группе 3 основных средств (п. 145.1 ст. 145 Налогового кодекса).
В связи с гармонизацией налогового и бухгалтерского законодательства налоговый учет основных средств приближен к бухгалтерскому учету таких активов. Согласно п. 5.1 ПБУ 7 для целей бухгалтерского учета основные средства классифицируются по тем же группам: земельные участки, капитальные расходы на улучшение земель, не связанные со строительством, здания, постройки и передающие устройства и т. п.
Рассмотрим, как в налоговом учете отражаются операции с недвижимостью, в частности их приобретение, выбытие, обмен и т. п.


Приобретение недвижимости

Порядок отражения в налоговом учете операций по поступлению и выбытию недвижимого имущества регулируется статьями 144, 146 Налогового кодекса.

Поступление недвижимого имущества к субъекту хозяйствования может осуществляться путем приобретения новых или бывших в эксплуатации основных средств. Плательщик налога может самостоятельно построить объект недвижимости или привлечь для этого посторонние организации.

Недвижимость также может быть получена субъектом хозяйствования от юридического или физического лица бесплатно.

К приобретению недвижимости в соответствии с нормами Налогового кодекса приравниваются:

  • внесение в уставный фонд (капитал);
  • получение основных средств в финансовый лизинг;
  • получение в аренду основных средств в составе целостного имущественного комплекса от государственных органов приватизации или органов местного само-управления;
  • получение в хозяйственное ведение основных средств, не подлежащих приватизации, по решениям центральных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления при зачислении на баланс и т. п.

Аналогично бухгалтерскому учету основные средства в виде недвижимого имущества зачисляются на баланс по первоначальной стоимости. При этом первоначальная стоимость объекта недвижимого имущества состоит из следующих расходов:

  • сумм, которые уплачиваются поставщикам активов и подрядчикам за выполнение строительно-монтажных работ (без косвенных налогов);
  • регистрационных сборов, государственной пошлины и аналогичных платежей, которые осуществляются в связи с приобретением/получением прав на объект основных средств;
  • сумм ввозной пошлины;
  • сумм косвенных налогов в связи с приобретением (созданием) основных средств (если они не возмещаются плательщику);
  • расходов на страхование рисков доставки основных средств;
  • расходов на транспортировку, установление, монтаж, наладку основных средств;
  • финансовых расходов, включение которых в себестоимость квалификационных активов предусмот-рено положениями (стандартами) бухгалтерского учета;
  • других расходов, непосредственно связанных с доведением основных средств до состояния, в котором они пригодны для использования с запланированной целью (пунк-ты 146.4, 146.5 ст. 146 Налогового кодекса).

В случае если плательщик налога приобретает объект недвижимого имущества (недвижимость) вместе с землей, находящейся под таким объектом или являющейся предпосылкой для обеспечения функционального использования такого объекта недвижимости согласно нормам, определенным законодательством, то стоимость такого объекта недвижимого имущества подлежит амортизации. Стоимость указанного объекта недвижимости определяется в сумме не выше обычной цены без учета стоимости земли (п. 147.3 ст. 147 Налогового кодекса).

Что касается приобретения объектов недвижимости, по которым обязательство по расчетам определено общей суммой, то в соответствии с п. 146.7 ст. 146 Налогового кодекса первоначальная стоимость объектов недвижимого имущества, по которым обязательство по расчетам определено общей суммой за несколько объектов, исчисляется путем распределения этой суммы пропорционально обычной цене отдельного объекта основных средств.

Если объект недвижимого имущества включен в уставный капитал предприятия, то его первоначальной стоимостью признается стоимость, согласованная учредителями (участниками) предприятия (не выше обычной цены).

Обмен недвижимого имущества

Налоговый учет обмена недвижимого имущества зависит, в частности, от следующих обстоятельств:

  • если объект недвижимого имущества получен в обмен на подобный объект, то первоначальная стоимость такого объекта равна амортизируемой стоимости переданного объекта за вычетом сумм накопленной амортизации, но не выше обыч-ной цены объекта, полученного в обмен;
  • если объект недвижимого имущества получен в обмен на неподобный объект, то первоначальная стоимость такого объекта равна стоимости переданного амортизируемого объекта за вычетом сумм накопленной амортизации, увеличенной/уменьшенной на сумму денежных средств или их эквивалента, переданную/полученную при обмене, но не выше обыч-ной цены объекта недвижимого имущества, полученного в обмен.

Самостоятельное изготовление объекта недвижимого имущества

При осуществлении расходов на самостоятельное изготовление объекта недвижимого имущества для собственных производственных нужд амортизируемая стоимость объекта основных средств увеличивается на сумму всех производственных расходов, осуществленных плательщиком налога, связанных с их изготовлением и вводом в эксплуатацию, а также расходов на изготовление таких основных средств без учета уплаченного НДС, в случае если плательщик налога зарегистрирован плательщиком НДС независимо от источников финансирования (п. 146.6 ст. 146 Налогового кодекса).

При этом следует учитывать, что в соответствии с п. 2.8.4, п. 2.8.7.3 Правил № 174 расходы по подготовке территории строительства являются составляющей стоимости объекта строительства, и в них, в частности, включаются денежные средства на работы и расходы, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории. К этим работам и расходам относится освобождение территории строительства от имеющихся на ней зданий.

То есть в случае если налогоплательщик понес расходы, связанные со строительством объектов недвижимости, в частности на освобож-дение территории строительства от имеющихся на ней зданий, то такие расходы включаются в стоимость такого здания, постройки.

При получении объектов недвижимого имущества бесплатно от юридического или физического лица и учитывая, что расходы на их приобретение отсутствуют, «налоговая» первоначальная (амортизируемая) стоимость по таким объектам недвижимости не определяется.

Выбытие объектов недвижимого имущества

Рассмотрим операции с выбытием объектов недвижимого имущества, а именно: операции по продаже и ликвидации (разрушению, хищению) объектов недвижимого имущества.

Так, с учетом требований пп. 14.1.202 п. 14.1 ст. 14 Налогового кодекса под продажей (реализацией) недвижимого имущества следует понимать любые операции, которые осуществляются согласно договорам купли-продажи, мены, поставки и другим хозяйственным, гражданско-правовым договорам, предусматривающим передачу прав собственности на такие объекты недвижимого имущества за плату или компенсацию независимо от сроков ее предоставления, а также операции по бесплатному предоставлению таких объектов.

К продаже или другому отчуждению недвижимости приравниваются:

  • операции по внесению таких основных средств и нематериальных активов в уставный фонд другого лица;
  • передача основных средств в финансовый лизинг (аренду) (пп. 146.17.1 п. 146.17 ст. 146 Налогового кодекса).

Результат от продажи объекта недвижимого имущества в налоговом учете налогоплательщика отражается в зависимости от цены продажи. В частности, если сумма доходов от продажи или другого отчуждения выше балансовой стоимости объекта недвижимого имущества, то такая сумма включается в доходы, а сумма превышения балансовой стоимости объекта недвижимого имущества над доходами от его продажи или другого отчуждения включается в расходы.

В свою очередь, если осуществляется продажа или другое отчуждение бесплатно полученных объектов недвижимого имущества, то сумма превышения доходов от продажи или другого отчуждения таких объектов над их стоимостью, включенную в состав доходов в связи с получением, включается в доходы плательщика налога, а сумма превышения над доходами стоимости, включенной в состав доходов в связи с бесплатным получением, включается в расходы плательщика налога.

Что касается ликвидации (разрушения, хищения) объектов недвижимого имущества, то в отчетном периоде такой ликвидации (разрушения, хищения) объекта налогоплательщик увеличивает расходы на сумму амортизируемой стоимости за вычетом сумм накопленной амортизации отдельного объекта основных средств.

«Горячие линии»

Дата: 28 марта, четверг
Время проведения: с 10:00 до 16:00
Контактный номер: (044) 501-06-42