НДФЛ

Налогообложение доходов, полученных физическими лицами от осуществления операций с недвижимым имуществом

Порядок налогообложения доходов физических лиц регулируется разделом IV Налогового кодекса, согласно п. 162.1 ст. 162 которого плательщиками налога на доходы физических лиц, в частности, являются физическое лицо — резидент, получающее доходы как из источника их происхождения в Украине, так и иностранные доходы, и физическое лицо — нерезидент, получающее доходы из источника их происхождения в Украине.


Доход с источником его происхождения из Украины — это любой доход, полученный резидентами или нерезидентами, в том числе от любых видов их деятельности на территории Украины (включая выплату (начисление) вознаграждения иностранными работодателями), ее континентальном шельфе, в исключительной (морской) экономической зоне, в том числе, но не исключительно, в виде доходов от продажи, в частности недвижимого имущества (пп. «в» пп. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14 Налогового кодекса).

Рассмотрим общие положения налогообложения доходов, полученных физическими лицами от осуществления операций с недвижимым имуществом, и некоторые особенности налогообложения таких доходов. Кроме того, поскольку одной из предпосылок продажи недвижимости является установление очередности ее продажи, что непосредственно зависит от применения соответствующего размера ставки налога, выясним, какой порядок определения очередности продажи объектов недвижимого имущества.

Общие положения

Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества регламентируется ст. 172 Налогового кодекса, п. 172.1 которой установлено, что не облагается налогом доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, который не превышает нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 Земельного кодекса, в зависимости от его назначения и при условии нахождения такого имущества в собственности плательщика более трех лет.

Условие относительно нахождения такого имущества в собственности плательщика налога более трех лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком по наследству.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, в целях налогообложения отдельно не определяется.

 В соответствии с п. 172.2 ст. 172 Налогового кодекса доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 этой статьи, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в этом пункте, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 этого Кодекса, то есть 5%.

В таком же порядке облагается налогом доход от продажи (обмена) объекта незавершенного строительства.

 Согласно п. 172.9 ст. 172 Налогового кодекса доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, осуществляемых физическими лицами — нерезидентами, облагается налогом в соответствии с этой статьей в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным в п. 167.1 ст. 167 этого Кодекса, то есть 15 (17)%.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, который уполномочен осуществлять такую оценку согласно Закону № 2658 (п. 172.3 ст. 172 Налогового кодекса).

Определение очередности продажи объектов недвижимого имущества при осуществлении операций между физическими лицами

 Как установлено пп. 168.4.8 п. 168.4 ст. 168 и п. 172.5 ст. 172 Налогового кодекса, ответственность за начисление, своевременное и полное перечисление сумм налога в соответствующий бюджет несет физическое лицо, которое продает или обменивает с другим физическим лицом недвижимость. При этом сумма налога самостоятельно определяется и уплачивается через банковские учреждения до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены.

 Согласно п. 172.4 ст. 172 указанного Кодекса при проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и ежеквартально представляет в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию о таком договоре, включая информацию о его стоимости и сумме уплаченного налога в порядке, установленном разделом ІV этого Кодекса для налогового расчета.

Поскольку ответственность за начисление, удержание и уплату (перечисление) в бюджет налога на доходы физических лиц от операций по продаже объектов недвижимости до момента совершения нотариального действия возложена на физическое лицо, которое продает другому физическому лицу недвижимость, то очередность продажи объектов определяет физическое лицопродавец.

Вместе с тем контролирующие органы осуществляют, в частности, контроль за своевременностью представления налогоплательщиками деклараций, расчетов и других документов, связанных с исчислением и уплатой налогов, а также контроль за своевременностью, достоверностью, полнотой начисления и уплаты налогов.

Жилой дом находится в собственности более трех лет, а земельный участок, на котором расположен такой дом, превышает нормы бесплатной передачи

 Нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам установлены ст. 121 Земельного кодекса. В частности, граждане Украины имеют право на бесплатную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в следующих размерах:

  • для ведения садоводства — не более 0,12 га;
  • для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах — не более 0,25 га, в поселках — не более 0,15 га, в городах — не более 0,10 га;
  • для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 га.

Следовательно, при продаже дома, находящегося в собственности физического лица более трех лет, вместе с земельным участком, если участок превышает нормы бесплатной передачи, часть дохода, пропорциональная сумме дохода от продажи земельного  участка  (с учетом норм ст. 121 Земельного кодекса), налогом не облагается, а часть дохода от продажи земельного участка, превышающего эти нормы, облагается налогом по ставке 5% пропорционально сумме такого превышения.

Продажа квартиры, ½ части которой находится в собственности свыше трех лет, а другая ½ части — меньше трех лет и полученная по наследству или в подарок

В соответствии с п. 172.10 ст. 172 Налогового кодекса продажа резидентами и нерезидентами унаследованного (полученного в подарок) объекта недвижимости подлежит налогообложению согласно положениям этой статьи.

При этом напомним, что доход, полученный плательщиком налога от продажи не чаще одного раза в течение отчетного налогового года квартиры или их части, и при условии нахождения такого имущества в собственности плательщика более трех лет, налогом не облагается. Условие относительно нахождения указанного имущества в собственности плательщика более трех лет не распространяется только на имущество, полученное таким плательщиком по наследству.

Таким образом, доход от операций по продаже не чаще одного раза в год части недвижимого имущества, находившегося в собственности свыше трех лет, налогом не облагается.

Кроме того, доход от операций по продаже не чаще одного раза в год части недвижимого имущества, полученного по наследству, которое находилось в собственности менее трех лет, налогом не облагается.

При этом в случае продажи не чаще одного раза в год части недвижимого имущества, находившегося в собственности менее трех лет и полученного в подарок, доход от такой продажи подлежит налогообложению на общих основаниях:

  • для резидентов по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 этого Кодекса, то есть 5%;
  • для нерезидентов по ставкам, определенным п. 167.1 ст. 167 этого Кодекса, то есть 15 (17)%.

Договор купли-продажи недвижимого имущества расторгнут: возникает ли объект налогообложения

Статьей 657 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

Согласно ст. 334 этого Кодекса право собственности на имущество по договору, подлежащего нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента приобретения законной силы решением суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным.

Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом.

Согласно ст. 2 Закона № 1952  государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременение таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

 В соответствии с п. 13 ст. 15 вышеуказанного Закона порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, а также порядок предоставления информации из Государственного реестра права утверждены постановлением № 703.

Статьей 651 Гражданского кодекса определены основания для изменения или расторжения договора. В частности, расторжение договора допускается только по согласию сторон, если иное не установлено договором или законом. Договор может быть изменен или расторжен по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом.

При этом в соответствии со ст. 654 Гражданского кодекса изменение или расторжение договора совершается в такой же форме, что и договор, который изменяется или расторгается, если иное не установлено договором или законом или не следует из обычаев делового оборота.

Под продажей следует понимать любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения (п. 172.8 ст. 172 Налогового кодекса).

 Согласно п. 172.1 ст. 172 этого Кодекса доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, который не превышает нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 Земельного кодекса, в зависимости от его назначения, и при условии нахождения такого имущества в собственности плательщика свыше трех лет налогом не облагается.

Пунктом 172.2 ст. 172 Налогового кодекса определено, что доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года больше одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 этой статьи, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 этой статьи, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 этим Кодексом, то есть 5%.

При проведении операций по продаже (обмена) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и ежеквартально представляет в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию о таком договоре, включая информацию о его стоимости и сумме уплаченного налога (п. 172.4 ст. 172 Налогового кодекса).

Следовательно, при расторжении физическими лицамирезидентами договора купли-продажи недвижимого имущества, по результатам которого происходит переход права собственности, объект обложения налогом на доходы физических лиц возникает у того физического лица, которое по такому договору выступает продавцом, и облагается налогом с учетом требований ст. 172 Налогового кодекса.

Обмен квартирами осуществляется физическими лицами — резидентами без доплаты

Статьями 715 и 716 Гражданского кодекса установлено, что к договору мены применяются общие положения о купле-продаже. По договору мены каждая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой. Каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который он передает в обмен, и покупателем товара, который он получает взамен. То есть сущностью договора мены имущества является купля-продажа имущества.

В соответствии с п. 172.2 ст. 172 Налогового кодекса доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 этой статьи, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в этом пункте, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 этого Кодекса.

Таким образом, в случае несоблюдения требований абзаца первого п. 172.1 ст. 172 Налогового кодекса налогообложению подлежит стоимость каждого объекта обмена, указанного в договоре, которая должна быть не ниже оценочной стоимости каждого из объектов, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку.

В случае несоблюдения указанных требований такая недвижимость облагается налогом согласно п. 172.2  ст. 172 Налогового кодекса, то есть по ставке 5%.

В отчетном году продана квартира и планируется продажа гаража: облагать налогом или нет?

Согласно п. 172.2 ст. 172 Налогового кодекса доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года больше одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 этой статьи, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в этом пункте, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 этого Кодекса.

То есть независимо от того, что в течение отчетного года произошла продажа квартиры, доход, полученный от продажи гаража, облагается налогом, поскольку продажа объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 ст. 172 Налогового кодекса, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 этого Кодекса (5%).

Операции с недвижимостью нерезидента: одна квартира, полученная по наследству, продана, а относительно другой (его собственность) планируется продажа

В случае если физическое лицо — нерезидент продает один раз в течение отчетного налогового года квартиру, полученную им по наследству, то доход от продажи такой недвижимости налогом не облагается.

 Если же нерезидентом продается квартира как второй и следующий объект недвижимости, определенный в п. 172.1 ст. 172 Налогового кодекса, то доход, полученный нерезидентом от такой продажи, облагается налогом по ставкам, определенным п. 167.1 ст. 167 этого Кодекса, то есть 15 (17)%.

«Горячие линии»

Дата: 28 марта, четверг
Время проведения: с 10:00 до 16:00
Контактный номер: (044) 501-06-42