Статьи

Хорошо жить еще лучше

Кризис рынку жилья не помеха?

Нестабильная экономическая и политическая ситуация в стране, отсутствие денег у населения внесли коррективы в привычный ритм на рынке жилой недвижимости. Покупательский спрос сместился со вторичного рынка на первичный (70% сделок на рынке недвижимости сегодня совершаются в первичном сегменте). При этом стоимость «первички» и «вторички» почти сравнялась, а в бюджетном сегменте — большое разнообразие предложений, подкрепленное акциями и льготной рассрочкой. Проанализируем, как будет развиваться рынок в следующем году и как на него могут повлиять изменения, планируемые относительно налога на недвижимость.


Покупатели не торопятся

По мнению многих экспертов, рынок недвижимости в Украине наконец достиг ценового дна. Сегодня усредненный ценовой уровень для первичной жилой недвижимости в столице составляет 1 тыс. дол., для вторичного рынка — 1,28 тыс. дол. Средневзвешенная цена предложения по г. Киеву в настоящее время — 1,48 тыс. дол. за 1 м2. Имеется в виду прежде всего рынок жилья эконом-класса, так как основной спрос приходится именно на него.

Считается, что в сложившихся условиях можно ожидать даже некоторого роста на рынке недвижимости. Ведь помимо низких цен существует еще и огромный отложенный спрос, вызванный миграционными процессами в стране.

Также все понимают, что долго столь низкие цены не продержатся. Нестабильность гривни, инфляция, дорожающие кредиты и увеличение себестоимости строительных материалов — ускорители роста цен (прежде всего в гривне), и от этого, к сожалению, никуда не деться. Эксперты подсчитали, что повышение курса доллара от 30 до 40% отражается на себестоимости строительства следующим образом: доллар вырос на 5 грн. — себестоимость на 2 грн.

Тем временем жить в Украине, и в частности в столице, становится все дороже. Девальвация гривни не только ощутимо ударила по карманам рядовых граждан, но и привела к росту цен на жилье в национальной денежной единице. Так, стоимость квартир в национальной валюте с начала года повысилась на 30%. Больше всего подорожало элитное жилье (на 70%), в то время как квартиры в эконом-сегменте — на 23%.

Следует отметить, что при этом цены на жилье в новых домах из-за высокого спроса остаются на прежнем уровне, а вот квартиры в домах гостиничного типа и периода так называемой хрущевской застройки понемногу дешевеют.

Несмотря на казалось бы благоприятные условия для покупки жилья, украинцы не спешат расставаться со своими кровно заработанными.

Специалисты объясняют это отчасти ожиданиями после парламентских выборов, высоким курсом доллара и даже простым предположением, что цены могут еще снизиться. Многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, подыскивая наиболее выгодный вариант.

Что касается загородной недвижимости, то продажа домов и земельных участков традиционно «замирает» в преддверии зимнего сезона. Возможно, загородная недвижимость была бы популярнее среди покупателей при более низких ценах, но продавцы земли или домов не спешат демпинговать.

А тем временем застройщики...

Строительные компании массово переносят сдачу новых объектов на более поздний срок. То, что планировали ввести в эксплуатацию в сентябре — декабре текущего года, теперь обещают не раньше ІІ квартала 2015 г.

По информации от застройщиков, изменение сроков строительства вызвано нестабильностью политической ситуации в Украине, резким скачком курса доллара, что, в свою очередь, повлияло на себестоимость строительства, а также падением в связи с этим покупательского спроса. Более того, многие компании заявляют о приостановлении строительства, поскольку оказались не готовы к скачку цен на стройматериалы и энергоресурсы.

Продажи жилья в кредит или в рассрочку практически исчезли с рынка. Рассрочка от застройщика сроком от шести до 24 месяцев  до сдачи дома при первоначальном взносе  30 — 50% предлагается только в привязке к курсу доллара. Популярные некогда скидки при покупке готового жилья в случае 100-процентной оплаты сегодня не столь распространены. Правда, ряд застройщиков условно предлагают скидки — от 2 до 10% при полной оплате, но тоже с привязкой к курсу доллара. В то же время готовое жилье на рынке — большая редкость, отмечают аналитики.

В течение нынешнего года наблюдалось постепенное повышение цен во всех сегментах рынка жилой недвижимости. При этом застройщики уверяют, что еще не повысили цены в связи с ростом курса доллара. По мнению экспертов, до конца года цены останутся стабильными, потому что будут действовать различные предновогодние акции, но по итогам І квартала следующего года может вновь наблюдаться рост гривневых цен. По их прогнозам, в ближайшие два — три месяца цены будут плавно повышаться вслед за курсом доллара, и по итогам І квартала 2015 г. в среднем по рынку прогнозируется рост порядка 10 — 15%.

В то же время участники рынка уверены: в следующем году существенно возрастет риск заморозки проектов.

Элит-сегмент — лови момент

Политическая и курсовая нестабильность отразилась и на рынке элитного жилья столицы. Застройщики снижают цены в надежде привлечь потенциальных покупателей, но последние не спешат раскошеливаться на круглые суммы за «золотые» квадратные метры.

Рынок элитной недвижимости практически «замер», а количество сделок в этом году остается на минимальном уровне.

Эксперты отмечают, что как в гривневом, так и в долларовом эквиваленте цены на элитную недвижимость снижаются еще с 2009 г. Объекты, которые раньше стоили 1 млн. дол., сейчас можно найти и по 150 тыс. дол. Если в 2012 — 2013 гг. элитный сегмент (стоимость от 600 тыс. дол. и выше) был в пределах 7%, то сейчас это  1 — 2% общего количества сделок. Предложений очень много. Есть варианты, которые уже несколько лет выставляются на продажу, скидки очень большие, но покупателей нет.

Стоимость квадратного метра элитной недвижимости стартует от 2 тыс. дол.

В этом году наиболее популярными среди элитных объектов — квартиры и дома в ценовом диапазоне 600 — 800 тыс. дол. Покупателей киевской элитной недвижимости привлекают центр Печерского и Шевченковского районов, а также современная застройка высокого класса в Голосеевском, Соломенском и Оболонском районах. Среди пригородных направлений — это в первую очередь Обуховский район, а также одесское и житомирское направления Киево-Святошинского района.

Причиной того, что украинские толстосумы не спешат вкладывать деньги в элитное жилье, эксперты называют нестабильность политической ситуации в стране. У ВИПов средства есть, но такие продажи требуют «политической тишины», которую сейчас обеспечить невозможно. Ведь для покупателей в этом сегменте приобретение жилья зачастую — это улучшение жилищных условий, а информация о таких сделках может негативно сказаться на их имидже. По мнению риелторов, немаловажную роль играет и объявленная повсеместная люстрация, опасаясь которой многие богатые чиновники не спешат покупать дорогостоящее жилье.

В то же время активизацию на рынке жилья бизнес-класса эксперты все-таки ожидают в ближайшие два — три месяца. Не секрет, что в Украине есть достаточно много очень обеспеченных людей, которые перебрались в столицу или собираются это сделать в ближайшее время. Естественно, они обратят свое внимание на многочисленные варианты предлагаемого к продаже жилья экстра-класса, но массово скупать его в силу вышеизложенных причин пока не будут. Даже если у таких людей возникнет большое желание купить какую-то недвижимость для себя, то скорее всего это будет сделано позже.

А вот ВИПы, покинувшие страну после революционных событий в Киеве, не спешат продавать свои активы, да и покупателей на такое жилье найти сложно.

По информации риелторов, эти объекты пока на продажу не выставляются, ведь проблемное жилье вряд ли кто-то захочет покупать.

Налог на недвижимость

Кабинет Министров Украины в рамках налоговой реформы инициировал изменения в существующие правила налогообложения недвижимости.

Прежде всего предлагается отменить льготные метры для населения, а также обложить налогом коммерческие объекты. Правительство, в частности, предлагает установить предельный размер ставки налога на недвижимость в размере не выше 2% минимальной заработной платы за 1 м2. В настоящее время «минималка» составляет 1218 грн., значит, ставка налога в 2% будет составлять 24,36 грн./м2. Таким образом, за среднюю трехкомнатную квартиру площадью 70 м2 рядовому украинцу придется уплатить 1,7 тыс. грн. налога в год, а за дом в 100 м2 — 2,4 тыс. грн.

Потенциальная база налогообложения — почти 1,1 млрд. м2. Именно столько, по данным Госстата Украины, составлял жилой фонд страны к началу 2014 г.

Отмена законодательного регулирования льготной площади жилья вызывает массу вопросов у экспертов. С одной стороны, они признают: налог на недвижимость существует практически во всех европейских странах, а его размер зачастую значительно выше, чем предлагаемый украинским правительством. Но с другой стороны — в нынешних условиях повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги, а также на фоне роста инфляции и снижения уровня реальных доходов населения предполагаемые изменения могут стать неподъемным грузом для украинцев.

Дискуссии тем временем продолжаются.

«Горячие линии»

Дата: 29 ноября, четверг
Время проведения: с 14:00 до 16:00
Контактный номер: (044) 501-06-42