НДФЛ/ВС

Налогообложение недвижимости, предоставляемой в аренду нерезидентом

Физическое лицо — нерезидент имеет в собственности недвижимость в Украине. Можно ли такому лицу сдавать недвижимость в аренду физическому лицу — предпринимателю? Если да, то по какой в этом случае ставке НДФЛ облагается доход от аренды?


В соответствии с пп. 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 Налогового кодекса недвижимость, принадлежащая физическому лицу — нерезиденту, предоставляется в аренду исключительно через физическое лицо — предпринимателя или юридическое лицо — резидента (уполномоченных лиц), выполняющих представительские функции такого нерезидента на основании письменного договора и выступающих его налоговым агентом относительно таких доходов. Нерезидент, нарушающий нормы этого подпункта, считается уклоняющимся от уплаты налога.

Представительские функции следует понимать как представительство, которое согласно ст. 237 Гражданского кодекса является правоотношением, в котором одна сторона (представитель) обязана или имеет право совершить сделку от имени второй стороны, которую она представляет.

Также нужно обратить внимание на обязательность соблюдения письменной формы договора о представительстве.

При этом ст. 238 Гражданского кодекса установлено, что представитель не может совершать сделку от имени лица, которое он представляет, в своих интересах или в интересах другого лица, представителем которой он одновременно является, за исключением коммерческого представительства, а также относительно других лиц, установленных законом.

В соответствии со ст. 243 этого Кодекса коммерческим представителем является лицо, которое постоянно и самостоятельно выступает представителем предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности.

Статьей 168 Налогового кодекса установлено, что налоговый агент, начисляющий (выплачивающий, предоставляющий) налогооблагаемый доход в пользу плательщика налога, обязан удерживать налог из суммы такого дохода за его счет, используя ставку налога, определенную в ст. 167 этого Кодекса (15%, а в случае если общая сумма полученных плательщиком налога в отчетном налоговом месяце доходов превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного налогового года, ставка налога составляет 17% суммы превышения).

Налог уплачивается (перечисляется) в бюджет при выплате налогооблагаемого дохода единым платежным документом. Банки принимают платежные документы на выплату дохода только при условии одновременного представления расчетного документа на перечисление этого налога в бюджет.

Следовательно, физическое лицо — нерезидент не может сдавать в аренду собственное недвижимое имущество непосредственно физическому лицу — предпринимателю — арендатору. Осуществить это возможно, только письменно заключив договор о представительстве с физическим лицом — предпринимателем или юридическим лицом — резидентом, который также будет выступать налоговым агентом плательщика налога — нерезидента относительно доходов от предоставления недвижимого имущества в аренду и должен исполнить все обязанности, возложенные на налогового агента, а именно обязан начислить, удержать и уплатить налог в бюджет от имени и за счет физического лица с дохода, выплачиваемого такому лицу.