НДФЛ

Налогообложение доходов, полученных от операций по обмену объектов недвижимого имущества

Рассмотрим, подлежат ли налогообложению операции при заключении договора мены одного объекта недвижимости на другой? Если да, нужно ли в таком случае представлять налоговую декларацию об имущественном положении и доходах?


Отчуждение имущества — это какие-либо действия налогоплательщика, вследствие совершения которых такой налогоплательщик в порядке, предусмотренном законом, утрачивает право собственности на имущество, принадлежащее такому плательщику, или право пользования, в частности, природными ресурсами, которые в определенном законодательством порядке предоставлены ему в пользование (пп. 14.1.31 п. 14.1 ст. 14 Налогового кодекса).

Согласно пп. 164.2.4 п. 164 ст. 164 этого Кодекса в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается, в частности, часть доходов от операций с имуществом, размер которой определяется согласно положениям статей 172 — 173 указанного Кодекса.

Следует отметить, что при определении базы налогообложения в соответствии с п. 164.3 ст. 164 Налогового кодекса учитываются все доходы плательщика налога, полученные им как в денежной, так и неденежной формах.

Статьей 715 Гражданского кодекса установлено, что по договору мены (бартера) каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который передает в обмен, и покупателем товара, который получает взамен. Договором может быть установлена доплата за товар большей стоимости, который обменивается на товар меньшей стоимости. Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после выполнения обязательств относительно передачи имущества обеими сторонами, если другое не установлено договором или законом.

К договору мены применяются общие положения о купле-продаже, положения о договоре поставки, договоре контрактации или других договорах, элементы которых содержатся в договоре мены, если это не противоречит сути обязательства (ст. 716 Гражданского кодекса).

Статьей 172 Налогового кодекса определен порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества.

Для целей этой статьи под продажей следует понимать любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения.

Согласно п. 172.1 ст. 172 Налогового кодекса доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 Земельного кодекса в зависимости от его назначения, и при условии нахождения такого имущества в собственности плательщика налога более трех лет, не облагается налогом. Условие, касающееся нахождения такого имущества в собственности плательщика налога более трех лет, не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком по наследству.

Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 ст. 172 Налогового кодекса, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в этом пункте, в соответствии с п. 172.2 этой статьи подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 Кодекса.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом (п. 172.3 ст. 172 Налогового кодекса). Порядок определения оценочной стоимости недвижимости и продаваемых (обмениваемых) объектов незавершенного строительства определяется Кабинетом Министров Украины (п. 172.11 этой статьи).

При обмене объекта недвижимости на другой (другие) доход плательщика налога в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения недвижимого имущества облагается налогом согласно пунктам 172.1 и 172.2 указанной статьи.

Пунктом 172.4 этой статьи определено, что нотариус при проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора.

Согласно пп. «а» п. 172.5 ст. 172 Налогового кодекса сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения лицом, которое обменивает с другим физическим лицом недвижимость, до нотариального удостоверения договора мены.

Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, осуществляемых физическими лицами — нерезидентами, облагается налогом согласно ст. 172 Налогового кодекса в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным в п. 167.1 ст. 167 этого Кодекса (п. 172.9 ст. 172 Кодекса).

Таким образом, при несоблюдении условий, определенных абзацем первым п. 172.1 ст. 172 этого Кодекса, налогообложению подлежит стоимость каждого объекта обмена, указанного в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку, по ставке 5% — для резидентов и 15 (20)% — для нерезидентов.

Кроме того, в соответствии с п. 179.2 ст. 179 Налогового кодекса обязанность плательщика налога по представлению налоговой декларации считается выполненной и налоговая декларация не представляется, если такой плательщик налога получал доходы, в частности, от операций обмена имущества при нотариальном удостоверении договоров, по которым был уплаченный налог в соответствии с разделом ІV этого Кодекса.

«Горячие линии»

Дата: 21 февраля, четверг
Время проведения: с 14:00 до 16:00
Контактный номер: (044) 501-06-42