НДФЛ

Доход по договору суперфиция

По договору суперфиция собственник  — физическое лицо — нерезидент предоставляет в пользование земельный участок для застройки юридическому лицу и получает за это плату.
Является ли такая плата арендной и должно ли физическое лицо — нерезидент при заключении договора суперфиция соблюдать требования пп. 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 Налогового кодекса? Если нет, каким образом облагается такой доход налогом на доходы физических лиц и военным сбором?


Право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) определено главой 161 Земельного кодекса и главой 34 Гражданского кодекса.

Статьей 1021 Земельного кодекса определены основания для приобретения и содержание права пользования чужим земельным участком, в частности для застройки. А именно: право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) возникает на основании договора между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для таких нужд, в соответствии с Гражданским кодексом.

 Согласно п. 5 ст. 1021 Земельного кодекса заключение договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или застройки осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом с учетом требований Земельного кодекса.

Как установлено ст. 413 Гражданского кодекса, собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (суперфиций). Такое право возникает на основании договора или завещания.

Собственник имеет право на получение платы за пользование его земельным участком землепользователем (суперфициарием) (ст. 414 Гражданского кодекса).

Вместе с тем по договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Отношения найма (аренды) земельного участка регулируются Законом № 161 (ст. 792 Гражданского кодекса).

Налогообложение доходов физических лиц регламентируется разделом IV Налогового кодекса, п. 170.1 ст. 170 которого установлен порядок налогообложения дохода от предоставления недвижимости в аренду (субаренду), жилой наем (поднаем).

В соответствии с пп. 170.1.3 этого пункта недвижимость, принадлежащая физическому лицу — нерезиденту, предоставляется в аренду исключительно через физическое лицо — предпринимателя или юридическое лицо — резидента (уполномоченных лиц), выполняющих представительские функции такого нерезидента на основании письменного договора и выступающих его налоговым агентом относительно таких доходов. Нерезидент, который нарушает нормы этого подпункта, считается уклоняющимся от уплаты налога.

 Вместе с тем п. 170.10 ст. 170 Налогового кодекса определены особенности доходов, полученных нерезидентами, в пп. 170.10.1 которого указано, что доходы с источником их происхождения в Украине, которые начисляются (выплачиваются, предоставляются) в пользу нерезидентов, облагаются налогом по правилам и ставкам, определенным для резидентов (с учетом особенностей, определенных некоторыми нормами вышеуказанного раздела для нерезидентов).

В случае если доходы с источником их происхождения в Украине выплачиваются нерезиденту резидентом — юридическим или самозанятым физическим лицом, такой резидент считается налоговым агентом нерезидента относительно таких доходов. При заключении договора с нерезидентом, условия которого предусматривают получение таким нерезидентом дохода с источником его происхождения в Украине, резидент обязан указать в договоре ставку налога, которая будет применяться к таким доходам (пп. 170.10.3 п. 170.10 ст. 170 Налогового кодекса).

Следовательно, налоговый агент — юридическое лицо при начислении (выплате) собственнику земельного участка — физическому лицу — нерезиденту дохода в виде платы за пользование таким юридическим лицом — землепользователем (суперфициарием) земельного участка для застройки по договору суперфиция должен применять пп. 170.10.3 п. 170.10 ст. 170 Налогового кодекса. Подпункт 170.1.3 п. 170.1 этой статьи может быть применен, поскольку договор о предоставлении права на пользование земельным участком для застройки (суперфиций) и договор аренды земли по правовой сути разные.

Согласно пп. 164.2.20 п. 164.2 ст. 164 Налогового кодекса в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включаются другие доходы, кроме указанных в ст. 165 Кодекса.

Налоговый агент, который начисляет (выплачивает), предоставляет налогооблагаемый доход в пользу плательщика налога, обязан удерживать налог из суммы такого дохода за его счет, используя ставки налога 15 (20)%, определенные ст. 167 Налогового кодекса (п. 168.1 ст. 168 Кодекса).

Вместе с тем объектом обложения военным сбором являются доходы, определенные ст. 163 Налогового кодекса (пп. 1.2 п. 161 подраздела 10 раздела ХХ Кодекса).

В соответствии с п. 163.1 ст. 163 этого Кодекса объектом налогообложения резидента является общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход, в состав которого включаются другие доходы, кроме указанных в ст. 165 Кодекса, предусмотренные пп. 164.2.20 п. 164.2 ст. 164 Кодекса.

Ставка сбора составляет 1,5% объекта налогообложения, определенного пп. 1.2 этого пункта (пп. 1.3 п. 161 подраздела 10 раздела XX Налогового кодекса).

Начисление, удержание и уплата (перечисление) сбора в бюджет осуществляются в порядке, установленном ст. 168 этого Кодекса (пп. 1.4 п. 161 подраздела 10 раздела XX Кодекса).

Учитывая указанное, с целью налогообложения доход, полученный собственником земельного участка — физическим лицом — нерезидентом в виде платы за пользование юридическим лицом — землепользователем (суперфициарием) земельного участка для застройки по договору суперфиция, необходимо рассматривать как другой доход с применением ставок налога на доходы физических лиц 15 (20)% и военного сбора — 1,5%.


ВАЖНО

Суперфиций и аренда являются отдельными правовыми институтами, которые регламентируются разными главами Земельного, Гражданского кодексов и Законом № 161.
Договор о предоставлении права пользования земельным участком для застройки (суперфиций) предусматривает, в частности, получение собственником такого земельного участка платы за пользование землепользователем (суперфициарием)
земельным участком для застройки. Эта плата не является арендной.

«Горячие линии»

Дата: 29 ноября, четверг
Время проведения: с 14:00 до 16:00
Контактный номер: (044) 501-06-42