ПДФО

Доступне житло в Україні

На сьогодні одне із найважливіших питань при створенні сім'ї — це власне житло. Багато хто з українців для його вирішення скористався бюджетними програмами щодо забезпечення громадян доступним житлом.

Відповідно до п. 1 ст. 4 Закону № 800 доступне житло — це збудовані й ті, що будуються за державної підтримки, житлові будинки (комплекси) та квартири.

Наразі в Україні діють дві бюджетні програми щодо забезпечення громадян доступним житлом, одна з яких«Надання державної підтримки для будівництва (придбання) доступного житла» (КПКВК 2751190), що реалізується згідно з Порядком № 140 та Порядком № 193, друга«Здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов» (КПКВК 2751470), яка виконується у рамках Порядку № 343.

Порядок № 140 визначає механізм забезпечення громадян доступним житлом відповідно до Державної цільової соціально-економічної програми будівництва (придбання) доступного житла на 2010 — 2017 роки, затвердженої постановою № 1249.

Згідно з п. 4 Порядку №  140 державна підтримка надається шляхом:

  • оплати за рахунок коштів державного та/або місцевого бюджету 30% вартості нормативної площі доступного житла (при цьому громадянин вносить на свій поточний рахунок, відкритий в уповноваженому банку, кошти в обсязі 70% вартості нормативної площі доступного житла);
  • надання уповноваженими банками або виконавцем (у разі якщо це передбачено законом) пільгового іпотечного житлового кредиту на строк до 30 років (відсоткова ставка фінансування за такими кредитами встановлюється в розмірі не більше облікової ставки Нацбанку України плюс 2%).

При цьому державна підтримка надається з розрахунку не більш як 21 м2 на одну особу та додатково 10,5 м2 загальної площі житла на сім'ю. Решту вартості житла оплачує громадянин, який уклав договір про будівництво (придбання) доступного житла, за власні кошти (п. 3 ст. 4 Закону № 800).

Порядок № 193 визначає механізм використання коштів, передбачених у держбюджеті за програмою КПКВК 2751190.

Порядок № 343, відповідно до якого діє програма КПКВК 2751470, визначає механізм здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов, шляхом відшкодування частини процентів за кредитами, отриманими на будівництво (реконструкцію) чи придбання житла в об'єктах незавершеного будівництва або не реалізованого замовниками (управителями) в об'єктах, прийнятих в експлуатацію після 2009 р. (квартири в багатоквартирних житлових будинках, індивідуальні житлові будинки або майнові права на них).

Підтвердження участі в бюджетних програмах щодо забезпечення громадян доступним житлом

З метою реалізації платником податку права на податкову знижку як документальне підтвердження участі в бюджетних програмах забезпечення доступним житлом обов'язковим є надання:

у рамках реалізації бюджетної програми КПКВК 2751190 — договору про обслуговування коштів для будівництва (придбання) доступного житла, укладеного між громадянином і регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву»;

у рамках реалізації бюджетної програми КПКВК 2751470 — договору про надання часткової компенсації процентів, укладеного між громадянином, регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» та банківською установою, яка надає іпотечний кредит.

Витрати на сплату видатків на будівництво (придбання) доступного житла

Статтею 166 Податкового кодексу передбачено право платника податку на податкову знижку.

Відповідно до пп. 166.3.8 п. 166.3 цієї статті платник податку має право включити до податкової знижки у зменшення оподатковуваного доходу за наслідками звітного податкового року, визначеного з урахуванням положень п. 164.6 ст. 164 цього Кодексу, фактично здійснені ним протягом звітного податкового року суми витрат на сплату видатків на будівництво (придбання) доступного житла, визначеного законом, у тому числі на погашення пільгового іпотечного житлового кредиту, наданого на такі цілі, та процентів за ним.

Враховуючи те, що при будівництві (придбанні) доступного житла платник податків має право скористатися державною підтримкою у вигляді оплати державою 30% вартості будівництва (придбання) доступного житла та/або надання пільгового іпотечного житлового кредиту в уповноваженому банку, а решта вартості житла оплачується фізичною особою за власні кошти, до складу податкової знижки включаються витрати, які особисто понесла фізична особа на будівництво (придбання) доступного житла та погашення пільгового іпотечного житлового кредиту та процентів за ним.

Розглянемо відповіді на запитання, які найчастіше надходять від громадян при реалізації ними права на отримання податкової знижки.

Право на податкову знижку за користування іпотечним житловим кредитом

У яких випадках у фізичної особи виникає право на отримання податкової знижки в частині суми процентів, сплачених за користування іпотечним житловим кредитом?


Відповідно до пп. 166.3.1 п. 166.3 ст. 166 Податкового кодексу платник податку має право включити до податкової знижки у зменшення оподатковуваного доходу платника податку за наслідками звітного податкового року, визначеного з урахуванням положень п. 164.6 ст. 164 цього Кодексу, фактично здійснені ним протягом звітного податкового року витрати у вигляді частини суми процентів, сплаченої таким платником податку за користування іпотечним житловим кредитом, що визначається відповідно до ст. 175 цього Кодексу.

Так, п. 175.1 ст. 175 Податкового кодексу передбачено, що платник податкурезидент має право включити до податкової знижки частину суми процентів за користування іпотечним житловим кредитом, наданим позичальнику в національній або іноземній валюті, фактично сплачену протягом звітного податкового року.

При сплаті процентів за іпотечним житловим кредитом в іноземній валюті сума платежів за такими процентами, здійснених в іноземній валюті, перераховується у гривні за офіційним валютним (обмінним) курсом Нацбанку України, що діє на день сплати таких процентів.

Таке право виникає в разі, якщо за рахунок іпотечного житлового кредиту будується чи купується житловий будинок (квартира, кімната), визначений платником податку як основне місце його проживання, зокрема, згідно з позначкою в паспорті про реєстрацію за місцезнаходженням такого житла.

Пунктом 175.4 ст. 175 Податкового кодексу встановлено, що право на включення до податкової знижки суми, розрахованої згідно з цією статтею, надається платнику податку за одним іпотечним кредитом протягом 10 послідовних календарних років починаючи з року, в якому:

  • об'єкт житлової іпотеки придбавається;
  • збудований об'єкт житлової іпотеки переходить у власність платника податку та починає використовуватись як основне місце проживання.

У разі якщо іпотечний житловий кредит має строк погашення більше ніж 10 календарних років, право на включення частини суми процентів до податкової знижки за новим іпотечним житловим кредитом виникає у платника податку після повного погашення основної суми та процентів попереднього іпотечного житлового кредиту.

Відповідно до п. 175.5 ст. 175 Кодексу у разі якщо сума одержаного фізичною особою іпотечного житлового кредиту перевищує суму, витрачену на придбання (будівництво) предмета іпотеки, до складу витрат включається сума процентів, сплачена за користування іпотечним кредитом у частині, витраченій за цільовим призначенням.

Молодіжний кредит

Чи має право фізична особа, яка скористалась умовами молодіжного житлового кредиту, на податкову знижку?


Якщо умовами молодіжного житлового кредиту передбачено повну або часткову компенсацію за рахунок бюджетних коштів відсотків за таким кредитом, то претендувати на податкову знижку одержувач такого молодіжного кредиту може тільки в частині особисто сплачених ним процентів, але при дотриманні інших умов, виконання яких є обов'язковим для отримання права на податкову знижку. При повній компенсації процентів за кредитом за рахунок бюджетних коштів платник податку не має законодавчих підстав на податкову знижку за таким кредитним договором.

Меморіальний ордер — підтвердний документ

Чи має право платник податків при реалізації права на податкову знижку на іпотечне житлове кредитування підтвердити суму сплачених відсотків меморіальним ордером банківської установи?


Відповідно до пп. 166.2.1 п. 166.2 ст. 166 Податкового кодексу до податкової знижки включаються фактично здійснені протягом звітного податкового року платником податку витрати, підтверджені відповідними платіжними та розрахунковими документами, зокрема квитанціями, фіскальними або товарними чеками, прибутковими касовими ордерами, копіями договорів, що ідентифікують продавця товарів (робіт, послуг) та їх покупця (отримувача).

Положеннями Закону № 2346 передбачено, що меморіальний ордер — це розрахунковий документ, який складається за ініціативою банку для оформлення операцій щодо списання коштів з рахунку платника і внутрішньобанківських операцій відповідно до цього Закону та нормативно-правових актів Нацбанку України.

Таким чином, при реалізації платником податку права на податкову знижку меморіальний ордер може застосовуватись як документ, що підтверджує понесення платником витрат. При цьому в розрахунковому документі має бути зазначено прізвище, ім'я та по батькові платника податку, який сплатив проценти за користування іпотечним житловим кредитом, та зазначений документ має відповідати умовам оформлення розрахункових документів.

Документи для отримання податкової знижки

Які документи крім податкової декларації про майновий стан і доходи має подати платник податку до органів ДПС, щоб скористатися правом на отримання податкової знижки щодо частини суми процентів за іпотечним кредитом?


До податкової знижки включаються фактично здійснені протягом звітного податкового року платником податку витрати, підтверджені відповідними платіжними та розрахунковими документами, зокрема квитанціями, фіскальними або товарними чеками, прибутковими касовими ордерами, копіями договорів, що ідентифікують продавця товарів (робіт, послуг) та їх покупця (отримувача). У зазначених документах обов'язково має бути відображено вартість таких товарів (робіт, послуг) і строк їх продажу (виконання, надання).

Оригінали таких документів не надсилаються органу ДПС, але підлягають зберіганню платником податку протягом строку давності, встановленого Податковим кодексом (п. 166.2 ст. 166 Податкового кодексу).

Водночас згідно з п. 176.1 ст. 176 Податкового кодексу платники податку зобов'язані на вимогу органу ДПС та в межах його повноважень, визначених законодавством, пред'являти документи й відомості, пов'язані з виникненням доходу або права на отримання податкової знижки, обчисленням і сплатою податку, та підтверджувати необхідними документами достовірності відомостей, зазначених у податковій декларації з цього податку. 

Враховуючи норми Закону про іпотеку, договори платника податку, який бажає нарахувати податкову знижку на частину суми процентів, сплаченої ним за користування іпотечним житловим кредитом, повинні відповідати, зокрема, таким умовам:

  • у кредитному договорі слід зазначити, що метою його надання є придбання (будівництво) житла, яке кредитор приймає у заставу;
  • до кредитного договору обов'язково слід укласти договір іпотеки (застави) нерухомого майна, що придбавається чи будується, який є невід'ємним доповненням до такого кредитного договору;
  • договір іпотеки (застави) обов'язково має бути нотаріально посвідченим.

Таким чином, аби скористатися правом на отримання податкової знижки щодо частини суми процентів за іпотечним кредитом, платник податкурезидент подає до органу ДПС такі документи:

  • кредитний договір і нотаріально завірений договір іпотеки;
  • відповідні платіжні документи, в яких чітко визначено суму сплачених процентів за користування іпотечним кредитом і зазначено прізвище, ім'я та по батькові платника податку як платника цих процентів (рахунок з відбитком каси про перерахування коштів, платіжне доручення банку з відміткою про перерахування коштів);
  • паспорт платника податку з позначкою про реєстрацію за місцезнаходженням житлового будинку (квартири, кімнати), щодо якого оформлено іпотечний житловий кредит;
  • реєстраційний номер облікової картки платника податку;
  • довідку з місця роботи про нарахування (виплати) доходу у вигляді заробітної плати, утриманого податку та єдиного соціального внеску тощо.

У квитанції однією сумою зазначено сплачений основний платіж і проценти

Чи може фізична особа скористатися правом на податкову знижку, якщо у платіжному документі однією сумою зазначено сплачений основний платіж і проценти (ануїтетні платежі)?


Якщо умовами кредитного договору передбачено погашення кредиту шляхом ануїтетних платежів і у платіжному або розрахунковому документі зазначається лише загальна сума перерахувань без розбивки на проценти і основну суму боргу, то у платника податку відсутні підстави для включення до податкової знижки у зменшення оподатковуваного доходу за наслідками звітного податкового року частини суми процентів, сплачених таким платником податку за користування іпотечним житловим кредитом, що визначається відповідно до ст. 175 Податкового кодексу.

Умови іпотечного договору, що дають право на отримання податкової знижки

Яким умовам мають відповідати договори на отримання кредиту для придбання (будівництва) житла, щоб платник податку отримав право на включення суми процентів, сплачених за користування іпотечним житловим кредитом, до податкової знижки?


Згідно з пп. 14.1.170 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу податкова знижка для фізичних осіб, які не є суб'єктами господарювання, — документально підтверд-жена сума (вартість) витрат платника податку — резидента у зв'язку з придбанням товарів (робіт, послуг) у резидентів — фізичних або юридичних осіб протягом звітного року, на яку дозволяється зменшення його загального річного оподатковуваного доходу, одержаного за наслідками такого звітного року у вигляді заробітної плати, у випадках, визначених цим Кодексом.

Іпотечний житловий кредит — фінансовий кредит, що надається фізичній особі банківською чи іншою фінансовою установою відповідно до закону строком не менш як на п'ять повних календарних років для фінансування витрат, пов'язаних з придбанням квартири (кімнати) чи житлового будинку (його частини) або будівництвом житлового будинку (його частини), що надаються у власність позичальника, з прийняттям кредитором такого житла (землі, що знаходиться під таким житловим будинком, у тому числі присадибної ділянки) у заставу (пп. 14.1.87 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу).

Враховуючи положення Податкового кодексу, право на податкову знижку щодо сплачених за іпотечним кредитом процентів мають платники податку, в яких договори на отримання кредиту на придбання (будівництво) житла відповідають одночасно таким умовам:

  • у кредитному договорі має зазначатися, що його видано на придбання (будівництво) житла, яке кредитор приймає у заставу;
  • до кредитного договору обов'язково має бути укладено договір іпотеки (застави) нерухомого майна, що придбавається чи будується, який є невід'ємним доповненням до такого кредитного договору;
  • договір іпотеки (застави) обов'язково має бути нотаріально посвідченим;
  • кредит має бути отриманий від банку;
  • договір про іпотечний кредит укладено на строк не менше ніж п'ять років.