Статті

І знову про податок на нерухомість

Забудовники не хочуть сплачувати податок

В Україні забудовники погрожують знизити й так невисокі темпи будівництва житла, якщо їх зобов’яжуть сплачувати податок на нерухомість. Згідно з новими правилами починаючи з 2013 р. вони зобов’язані сплачувати податок на нерухомість до того часу, доки новозбудована квартира не перейде у власність приватної особи. У свою чергу будівельники вважають, що побудоване, але не продане житло — це товар в обороті компанії, а за нормами закону, яким запроваджено цей збір,  оподатковуватися податком повинні квартири для власного проживання.


Податок на нерухомість в Україні запроваджено у цьому році. Відповідно до встановлених правил фізичні особи повинні його сплачувати після отримання повідомлень із податкової, юридичні особи (у тому числі забудовники) зобов’язані самостійно обчислити суму, належну до сплати, задекларувати її в податковій (до 1 лютого) і щокварталу вносити платежі (перший — до 30 квітня).

«Юридична особа — забудовник, що є на початок податкового періоду власником побудованих ним житлових об’єктів, є платником податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки», — зазначається в роз’ясненні Міністерства доходів і зборів України. У ньому також уточнюється, що у разі зміни власника податок нараховується з 1 січня до початку місяця, у якому відбулися зміни. Тобто будівельна компанія повинна сплачувати його до того моменту, поки не продасть житло.

Якщо квартира — товар, а не власність

Тим часом забудовники не поспішають сплачувати податок на нерухомість, оскільки вважають новий збір несправедливим. Підтримують їх і деякі юристи. Суть їхньої позиції — новий податок стосується власників житла й оподатковуватися ним мають винятково «метри», призначені для власного проживання. Якщо ж квартира від забудовника не знайшла свого хазяїна (не продана), то й податком не повинна оподатковуватися.

Лев Парцхаладзе, президент Конфедерації будівельників України (КБУ), що об’єднує понад 700 компаній, назвав некоректною ситуацію, коли забудовник побудував, але не продав квартиру і при цьому змушений сплачувати податок. Президент групи компаній «Герц», голова ради директорів КБУ Олександр Ротов зазначив, що Конфедерація підготує пропозиції щодо змін до законодавства і робитиме все можливе, щоб забудовників виключили із числа платників податку взагалі або хоча б до першого продажу квартир.

Підтримує їх і радник практики вирішення суперечок міжнародної юридичної фірми Integrites Олена Сукманова, яка вважає, що об’єкт оподаткування (у даному випадку — житло) має призначатися для задоволення власних потреб. А непродані квадратні метри — товар в обороті забудовника і тому не повинен підлягати оподаткуванню.

Експерти також зазначають, що, можливо, навантаження на забудовників було б не таким великим, якби квартири розкуповувалися до введення будинку в експлуатацію. Але в нинішній ринковій ситуації 30 — 50% квартир і після його здавання не продаються, тому забудовник змушений оформляти їх на себе і як власник повинен сплачувати податок.

У зв’язку із цим деякі оглядачі ринку житлової нерухомості прогнозують у найближчому майбутньому хоч і незначне, але підвищення вартості квадратного метра житла. Зокрема, директор аудиторської фірми «М.Т.Д. Аудит» Вікторія Бірюченко підрахувала, що податкове навантаження становитиме 0,08% від собівартості будівництва, якщо забудовник не продасть квартири після введення будинку в експлуатацію.

Ще один цікавий момент: готелі, мотелі, бази відпочинку, санаторії, пансіонати, спортивні дитячі табори й інші місця тимчасового проживання, за логікою, не повинні оподатковуватися податком на житло. Однак у Міндоходів України пояснюють, що такі заклади не виступатимуть платниками податку тільки у разі, якщо вони документально не належать до житлового фонду. Мовляв, бувають різні випадки, і те, що це тимчасове, а не постійне житло, ще потрібно довести.

У Міністерстві підтвердили, що на сьогодні дійсно існує низка об’єктів житлової нерухомості, яка  використовується за іншим цільовим призначенням. Звичайно, необхідно налагоджувати облік об’єктів згідно з їхнім цільовим використанням, і в кожному конкретному випадку питання потрібно розглядати індивідуально, — уточнили у відомстві.

Ухилятися від податку — собі дорожче

Експерти зазначають, що в арсеналі забудовників є принаймні п’ять способів уникнути сплати податку на нерухомість. Як кажуть, зміни в законодавстві вивчай, але й сам пильнуй. Для цього можна, зокрема, не вводити будинок в експлуатацію до продажу всіх квартир або як варіант — після введення не оформляти квартири у власність забудовника.

Із цією самою метою можуть використовуватися й такі схеми, як укладання форвардних контрактів, попередніх договорів, а також договорів купівлі-продажу майнових прав.

Однак, як показує досвід, потрібно розглядати дві сторони однієї медалі. Зокрема, органи Міндоходів України, націлені на наповнення бюджету, можуть вчинити відповідні дії щодо діяльності забудовників. Існує висока ймовірність виникнення різних суперечок між податківцями й забудовниками із приводу, приміром, визнання фіскальними органами угод купівлі-продажу квартир фіктивними або обвинувачення забудовників у приховуванні об’єктів оподаткування. Багато питань і щодо того, хто сплачуватиме податок у разі загальної спільної власності.

На тлі дискусій про майбутнє податку на житлову нерухомість в Україні у Міністерстві доходів і зборів заявили про готовність до активного обговорення особливостей податку із громадськістю, у тому числі із забудовниками, і наголосили, що пільги для забудовників і зміна бази оподаткування (вартість житла замість вартості житлової площі) можуть розглядатися Міністерством. Воно готове вислухати й інші пропозиції забудовників.

Чиновники також згодні з думкою учасників ринку про те, що частина надходжень від податку повинна спрямовуватися на розвиток місцевої інфраструктури, щоб підтримувати житло в нормальному стані.

Тим часом забудовники зайняли очікувальну позицію і сподіваються, що їх залізна логіка вплине і на фіскальні органи, і на законодавців.

Податок для повільних забудовників

Уряд Ізраїлю має намір установити податок, який змушені будуть сплачувати будівельні компанії, що зволікають з освоєнням придбаних ними земельних ділянок.

Після набрання законом чинності у девелоперів буде три роки, щоб продати квартири на ділянках, для яких уже затверджено план будівництва. Компанії, які не встигнуть здійснити це в зазначений строк, змушені будуть сплачувати спеціальний збір або продати незабудовані ділянки.

Закон поширюватиметься тільки на землю, яка вже перебуває в розпорядженні компаній і на якій може бути зведено не менше ніж 200 одиниць житла.

Зазначається, що у період з 2008 по 2012 р. у жодному із 76 регіонів країни, включених до звіту міністерства щодо будівництва, не було зафіксовано зниження цін на житло. Такі дані засновані на численних угодах купівлі-продажу квартир, укладених протягом п’яти років і зареєстрованих у Податковому управлінні Ізраїлю. 

«Гарячі лінії»

Дата: 21 лютого, Четвер
Час проведення: з 14:00 до 16:00
Контактний номер: (044) 501-06-42