Статті

Податківець — орендодавець: новий етап відносин

Ринок оренди житлової нерухомості в столиці України демонструє стабільне зростання. За даними агентства нерухомості SV Realty, в 2012 р. у м. Києві було здано в оренду майже на 6 тис. квартир більше, ніж у 2011 р.: 19 535 проти 13 714. Водночас експерти відзначають, що значна частина ринку (до 75%) перебуває в «тіні». Працівники Міндоходів України активно протидіють цьому явищу та намагаються перебудувати роботу з орендодавцями. Про перспективи ринку — у цьому матеріалі.


Експерти порталу dom.ria.ua з посиланням на київських ріелторів стверджують, що в м. Києві здається в оренду 9 — 10% житлового фонду. За даними столичних податківців, легально здають нерухомість в оренду близько 36 тис. суб’єктів. За отримані у 2012 р. доходи вони сплатили майже 200 млн. грн. податку на доходи фізичних осіб, що на 52 млн. грн. більше, ніж у 2011 р.

При цьому щороку цифра офіційної статистики збільшується — податківці постійно виявляють тіньових орендодавців. У 2012 р. до платників податку на цей вид доходу додалося, за даними податківців, ще 1073 особи.

Орендодавців виявляють здебільшого за інформацією, яка надходить від житлово-експлуатаційних контор, органів місцевого самоврядування й громадян, які телефоном повідомляють податкову про надто гучних і проблемних мешканців — орендарів сусідніх квартир.

Попит — пропозиція: вічний маятник

На думку більшості аналітиків, у цілому на ринку оренди житла пропозиція перевищує попит. Зі слів директора з маркетингу Консалтингової компанії SV Development Сергія Костецького, на одного потенційного орендаря по м. Києву припадає понад десять пропозицій. Найпопулярнішим серед орендарів залишається житло економкласу. У загальній кількості угод наприклад великого київського агентства нерухомості «Благовіст» (місячна оренда до 8 тис. грн.),  на нього припадає 71% (2012 р.). При цьому в найдешевшому сегменті (до 3 — 4 тис. грн.) співвідношення попит — пропозиція різко змінюється: попит перевищує пропозицію приблизно удвічі.

За даними агентства SV Realty, в 2012 р. у м. Києві 84% загальної кількості угод припадає на квартири, місячна оренда яких становить до 8 тис. грн. При цьому середня ціна однокімнатної квартири по всіх районах збільшилася на 94 дол. (з 405 до 499 дол.).

Якщо порівнювати з 2008 р., на який припав пік цін на оренду й купівлю-продаж нерухомості, то середня ціна оренди однокімнатної квартири зменшилася на 106 дол. (з 605 до 499 дол.).

Цей результат — не підсумок поступового зниження, воно тривало лише до середини 2010 р., а після цього почалося поступове зростання. Однак експерти вважають, що ціни стабілізувалися, і різких стрибків не очікується.

Дорого, дешево, нормально?!

За даними агентства SV Realty, середня вартість місячної оренди однокімнатної квартири в м. Києві — близько 4 тис. грн. При цьому в найдешевших Дарницькому й Деснянському районах ціна тримається на рівні 3,5 і 3,6 тис. грн. Кімнату тут можна орендувати за 900 — 1500 грн., а куток — за 700 — 1000 грн.

За даними порталу «Світ квартир», у 2012 р. на піку сезону, тобто у жовтні — листопаді, індекс прибутковості від оренди квартир у м. Києві становив 9,7%, улітку він знизився до 8%. При цьому в центральних і районах з новобудовами у пік сезону індекс прибутковості може перевищувати 10%.

«Орендарі вважають, що ціни завищено на 50 — 60%, а орендодавці, навпаки, стверджують, що ціни занижено на 110%. Якщо брати співвідношення офіційного доходу й орендної ставки, то діючі ставки, м’яко кажучи, не відповідають економічно обґрунтованим», — зазначають аналітики dom.ria.ua.

Експерти сходяться на тому, що ставки регулює сам ринок, зокрема вони залежать від цін на квартири.

За середньої ціни 400 — 480 тис. грн. за квартиру в дешевих районах невелика однокімнатна квартира, оренда якої може становити в середньому 3 тис. грн. за місяць, окупається за рахунок оренди приблизно за 11,5 — 13,5 років.

Як вважає директор з маркетингу консалтингової компанії SV Development С. Костецький, прийнятний строк окупності для вкладень у житло становить 10 років. Оскільки за рахунок оренди навіть дешеву квартиру можна окупити лише за 13 — 15 років, говорити про завищення орендних ставок не доводиться. Про це можна говорити, коли середня окупність квартири становить близько восьми років.

Досьє на орендарів

За словами завідувача відділу Інституту демографії та соціальних досліджень ім. М. В. Птухи НАН України (далі — Інститут) Людмили Черенько, орендувати житло сьогодні можуть лише українські родини, усі члени яких працюють, не мають дітей, безробітних і пенсіонерів.

З урахуванням київських розцінок оренду житла теоретично можуть собі дозволити домашні господарства, чий дохід перевищує три прожиткові мінімуми. За даними Інституту, таких родин у м. Києві близько 47%. У цьому показнику враховано й родини, чий дохід становить саме три прожиткові мінімуми або трохи більше, тобто дорівнює вартості оренди однокімнатної квартири. Проте орендувати житло буде накладно, якщо один із членів родини тимчасово втратить роботу або у родині з’являться новонароджені чи виникне необхідність оплатити лікування.

Оренда житла за кордоном

За даними Держстату України, винаймають житло лише 2,5% усього населення держави. Як стверджує аналітик Research & Branding Group Олена Каріна, це дуже незначний показник порівняно з іншими країнами.

У дослідженні Research & Branding Group про доступність житла в Україні зазначається, що частка орендарів житла загалом в ЄС становить 26,4%, у Нідерландах — 41%,  Німеччині — 58%. При цьому прибутковість оренди житла в Європі трохи нижча, у середньому 2,5 — 6%, як зазначають експерти dom.ria.ua. До того ж крім податків та інших відрахувань, пов’язаних з утриманням нерухомості, орендодавець також оплачує значну частину комунальних витрат.

На Заході ринок оренди розвинутий краще, і орендар може вибрати між приватним сектором, де ціни нижчі, і дохідним будинком, яким управляє професійний орендодавець, зацікавлений у конкурентоспроможності свого бізнесу. Орендар також захищений умовами контракту з найму.

В Україні ж податок на доходи від оренди житла мало хто сплачує, податок на нерухомість ще жоден громадянин не сплатив, комунальні витрати найчастіше перекладаються на плечі орендаря, а до договору про найм ставляться невідповідально. При цьому прибутковість оренди дешевого житла вища, строки його окупності менші, а купівельна спроможність населення значно нижча.

На перший погляд, у таких умовах і орендні ставки на житло економкласу мають бути нижчими, ніж в Європі. Однак експерти з таким висновком не згодні. Вони вважають, що порівнювати ціноутворення в Україні та Європі некоректно.

Дохідні будинки як варіант розвитку ринку

В окремих регіонах Росії та Білорусі робляться спроби розширювати ринок оренди житла через будівництво багатоквартирних дохідних будинків, призначених спеціально для оренди. У Росії цим займаються влада й приватні компанії, у Білорусі — переважно держава. Тема жваво обговорюється в пресі. Український же ринок, на думку експертів, поки не досяг такого рівня. Аналітики вважають, що причина криється у відсутності «довгострокових дешевих» грошей. На їхню думку, прибутковість оренди квартир у таких будинках не перекриє й 30% вартості обслуговування кредитів. Однак якщо за два-три роки економічна ситуація не поліпшиться, ціни на житло не «просядуть» на 25 — 30% і не з’явиться дешева іпотека під 7 — 8% річних, то ринок оренди «покаже гарне зростання».

За словами експертів, ринок оренди повільно розширюється. Будівельники можуть запізнитися з дохідними будинками, тому що їх функції переберуть на себе дрібні приватні підприємці.

«Гарячі лінії»

Дата: 14 березня, Четвер
Час проведення: з 14:00 до 16:00
Контактний номер: (044) 501-06-42