Статті

Житлове будівництво: ознаки відновлення

Урядовці сподіваються, що 2013 р. стане роком інтенсивного розвитку сектора житлового будівництва, і покладають особливі надії на впровадження нового механізму придбання житла — його оренду з правом викупу під 3% річних. До того ж планується розпочати реалізацію програми індустріального будівництва житла. І хоча перспектива повсюдного втілення цих проектів, вочевидь, неблизька, житлове будівництво вже сьогодні демонструє неабияке пожвавлення. Приміром, на початок серпня поточного року було здано в експлуатацію понад 4,5 млн. м2 житла. Такий поступ, що найкраще прослідковується на прикладі столиці, експерти пов’язують передусім із тим, що українці, вкладаючи кошти в нерухомість, дедалі частіше обирають житло на первинному ринку, яке на стадії будівництва можна придбати дещо дешевше, ніж на вторинному. Загалом обсяги будівельних робіт у цьому періоді збільшилися в 16 регіонах, і в 10 з них темпи зростання перевищили 20%.
Проаналізувавши ринкову кон’юнктуру, забудовники активізувались і взяли курс на спорудження популярного на сьогодні недорогого житла. Зростання конкуренції серед структур, що зводять житлові об’єкти, дає додаткові імпульси для зростання цього сегмента будівельної галузі. Своїми спостереженнями та міркуваннями щодо головних тенденцій у розвитку сектора житлового будівництва з читачами «Вісника» поділилася аналітик Міжнародного центру перспективних досліджень Ганна ЧЕРЕДНИЧЕНКО.


Рік поточний — переломний

В економіці сьогодні непросто знайти привід для оптимізму з огляду на макроекономічні показники. Тому висновок деяких компаній та аналітиків про те, що у 2013 р. розпочалося відродження в сегменті житлового будівництва, у багатьох викликає недовіру. Однак це твердження ґрунтується не на порожньому місці, а на оприлюднених статистичних даних. Динаміка показників житлового будівництва свідчить, що поточний рік справді може стати переломним для сектора.

У 2013 р. динаміка обсягів будівельних робіт на житлових будівлях є помірно позитивною і водночас найкращою за останні два з половиною роки. У 2012 р. обсяги робіт скоротилися на 7,6%: падіння тривало протягом усього року, обсяги робіт зросли лише на 1%. Починаючи з березня зростання в секторі уповільнилося і стало дуже млявим у другому півріччі.

А от уже в січні — серпні 2013 р. обсяги робіт у житловому будівництві збільшилися на 6,6%. Цілком імовірно, що цього року загалом темпи збільшення обсягів робіт у секторі будуть навіть вищими, тим паче що ця тенденція зберігається.

У І кварталі 2013 р. обсяги робіт збільшилися лише на 0,1%. За результатами першого півріччя вони зросли на 2,3%. У ІІІ кварталі зростання стрімко прискорилося і становило 5,8% загалом у січні — липні та 6,6% у січні — серпні (хоча це прискорення частково може бути викликане зниженням бази порівняння: сукупна динаміка у 2011 — 2012 рр. за сім і вісім місяців була гіршою, ніж за шість місяців).

Будівельні роботи в 2011 — 2013 рр., реальна річна зміна, %

Рік/місяць

1

1 — 2

1 — 3

1 — 4

1 — 5

1 — 6

1 — 7

1 — 8

1 — 9

1 — 10

1 — 11

1 — 12

2011

7,5

7,9

4,9

2,8

2,9

2,1

0,6

0,9

1,8

1,4

1,8

1,0

2012

0,3

–12,2

–12,6

–9,8

–9,3

–8,5

–9,8

–9,4

–9,8

–9,2

–9,8

–7,6

2011 — 2012
(сукупно)

7,8

–5,3

–8,3

–7,3

–6,7

–6,6

–9,3

–8,6

–8,2

–7,9

–8,2

–6,7

2013

–3,5

6,1

0,1

0,9

1,8

2,3

5,8

6,6*

*Дані попередні.
Джерело: Держкомстат України.

Столичний регіон як чинник прискорення

Істотне покращення динаміки житлового будівництва у ІІІ кварталі відбулося насамперед завдяки прискоренню робіт у м. Києві та Київській області. У столиці темпи зростання збільшилися з 4,3% за шість місяців до 9,1% за вісім місяців. Завдяки тому, що частка м. Києва в загальноукраїнських обсягах житлового будівництва є дуже великою (у січні — серпні 2013 р. вона сягнула 41,1%), прискорення робіт у ньому мало значний позитивний вплив на загальну динаміку. Водночас істотний вплив Київської області, частка якої в загальних обсягах набагато менша, ніж м. Києва (4,6% у січні — серпні), зумовлений великим покращенням динаміки в ній: зростання в області прискорилося з лише 0,7% за півріччя до 23,9% за вісім місяців.

Трьома регіонами з найбільшими темпами зростання в січні — серпні 2013 р. є Херсонська область (збільшення обсягів робіт на 71%), м. Севастополь (на 52,7%) та Миколаївська область (на 51,3%). Загалом обсяги будівельних робіт у цьому періоді збільшилися в 16 регіонах, і в 10 з них темпи зростання перевищили 20%. Зниження обсягів робіт спостерігалося в 11 регіонах, найбільшим воно було в Житомирській області (на 37,8%).

Введення в експлуатацію: динаміка процесу

Ще одним важливим показником динаміки житлового сектора є введення житла в експлуатацію. Розглянемо обсяги такого введення без урахування узаконення житла, самочинно збудованого в 1992 — 2011 рр. (узаконення такого житла розпочалося в 2010 р. і згідно з чинним законодавством триватиме до кінця 2013 р.).

У січні — червні 2013 р. обсяги введення житла в експлуатацію становили 2,817 млн. м2, що є найбільшим значенням у першому півріччі за останні п’ять років. Порівняно з першим півріччям 2012 р. обсяги введення житла в експлу-атацію збільшилися на 10%. У містах темпи зростання були помірними, у селах — значними (3,7 і 29,3% відповідно). Як наслідок, частка введеного в експлуатацію житла в селах істотно збільшилася — з 24,4% у першому півріччі 2012 р. до 28,7% у першому півріччі 2013 р.

Обсяги введення в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках (з двома і більше квартирами) збільшилися на 5,4%, в одноквартирних — на 12,1%. Частка житла, введеного в експлуатацію в багатоквартирних будинках, трохи зменшилася порівняно з першим півріччям 2012 р. і становила 44,9%; частка житла, введеного в експлуатацію в одноквартирних будинках, збільшилася до 53,9% (крім того, 1,2% від загального обсягу житла було введено в експлуатацію в гуртожитках). За нашими оцінками, близько половини загальної площі одноквартирних будинків було введено в експлуатацію в містах. У першому півріччі 2013 р. обсяги нового житла в одноквартирних будинках перевищували обсяги нового житла в селах на 0,711 млн. м2 (1,519 млн. м2 проти 0,808 млн. м2). Відповідно, обсяги одноквартирного житла, введеного в експлуатацію в містах, становили не менше ніж 0,711 млн. м2, або 46,8% від загального обсягу нового одноквартирного житла. У загальному обсязі міського житла не менше ніж 35,4% було введено в одноквартирних будинках (і не більше ніж 64,6% — у багатоквартирних).

Динаміка введення житла в експлуатацію є кращою в селах, ніж у містах, і в одноквартирних будинках спостерігається вже третій рік поспіль — починаючи з 2011 р. Проте і падіння обсягів такого введення в 2009 — 2010 рр. було набагато більшим. Після стрімкого зниження упродовж цих років обсяги введення в експлуатацію сільського житла в 2010 р. становили лише 31,5% від рівня 2008 р., тоді як міського — 53,4%. Нові площі житла в одноквартирних будинках скоротилися до 32,2% від рівня 2008 р., а в багатоквартирних — до 67,3%.

У 2012 р. обсяги введення в експлуатацію житла в містах і багатоквартирних будинках були ближчими до докризових рівнів, ніж обсяги введення житла в селах і одноквартирних будинках, проте розрив між цими обсягами істотно скоротився. У зазначеному році обсяги введення в експлуатацію житла в селах становили 58,9% від рівня 2008 р. проти 67,8% у містах, а в одноквартирних будинках — 55,5% проти 78% у багатоквартирних.

Замовленнями забезпечені

За результатами опитування, проведеного Держкомстатом України, період, на який у будівельних підприємств були замовлення на житлове будівництво у ІІІ кварталі 2013 р., становив понад вісім місяців роботи. Порівняно з ІІІ кварталом 2012 р. він збільшився на понад два місяці.

Крім того, період забезпечення замовленнями у ІІІ кварталі 2013 р. майже на два місяці перевищив період у відповідному кварталі 2008 р. А порівняно з періодом забезпечення замовленнями в найгірші для житлового будівництва 2009 — 2010 рр. він зріс більше ніж на чотири місяці.

Звісно, грошовий обсяг замовлень міг зрости не так істотно, як період забезпечення роботою. Проте динаміка рівня замовлень усе ж додає оптимізму щодо обсягів будівельних робіт у майбутньому.

Що попит диктує

Чи є підстави для покращення показників сектора житлового будівництва? На перший погляд, начебто немає. Добробут населення особливо не змінився, іпотечне кредитування стагнує, обсяги державного фінансування будівництва житла залишаються дуже малими.

Проте деякі зміни на ринку житлової нерухомості все-таки відбулися. По-перше, за останні роки ціни на житло істотно зменшилися. По-друге, з’явився великий вибір якісних квартир економ-класу — із невеликою площею, але сучасним плануванням. Крім того, набрало поширення кредитування від забудовників, яке додає привабливості об’єктам у новобудовах (хоча воно є короткостроковим і не може кардинально вплинути на спроможність придбати житло).

Таким чином, у післякризовий період не лише знизилася ціна квадратного метра. Відбулися також помітні зміни в структурі пропозиції, завдяки яким відносна привабливість житла в новобудовах збільшилася.

Найімовірніше найближчими роками пропозиція адаптуватиметься до післякризових умов попиту. З’являтимуться нові продумані проекти недорогого житла із можливістю купівлі його на виплату.

Водночас ми не передбачаємо великих змін у платоспроможності потенційних покупців та обсягах іпотечного кредитування. Відповідно, динаміка цін на житлову нерухомість буде помірною. Проте рівні цін і в столиці, і в регіонах будуть достатньо високими для того, щоб інтерес бізнесу до сектора житлового будівництва не вгасав.

«Гарячі лінії»

Дата: 5 вересня, Четвер
Час проведення: з 14:00 до 16:00
Контактний номер: (044) 501-06-42