Бухоблік

Податковий облік операцій з нерухомістю: податок на прибуток

Відповідно до ст. 181 Цивільного кодексу до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення.
Для цілей податкового обліку нерухоме майно належить до об’єктів основних засобів. Згідно з класифікацією груп основних засобів нерухоме майно поділено на окремі групи. Так, земельні ділянки віднесено до групи 1 основних засобів, капітальні витрати на поліпшення земель, не пов’язані з будівництвом, — до групи 2, а будівлі, споруди, передавальні пристрої — до групи 3 основних засобів (п. 145.1 ст. 145 Податкового кодексу).
У зв’язку з гармонізацією податкового та бухгалтерського законодавства податковий облік основних засобів наближено до бухгалтерського обліку таких активів. Згідно із п. 5.1 ПБО 7 для цілей бухгалтерського обліку основні засоби класифікуються за такими самими групами: земельні ділянки, капітальні витрати на поліпшення земель, не пов’язані з будівництвом, будівлі, споруди та передавальні пристрої тощо.
Розглянемо, як у податковому обліку відображаються операції з нерухомістю, зокрема їх придбання, вибуття, обмін тощо.


Придбання нерухомості

Порядок відображення в податковому обліку операцій із надходження та вибуття нерухомого майна регулюється статтями 144, 146 Податкового кодексу.

Надходження нерухомого майна до суб’єкта господарювання може здійснюватися шляхом придбання нових основних засобів або тих, що були в експлуатації. Платник податку може самостійно збудувати об’єкт нерухомості або залучити для цього сторонні організації.

Нерухомість також може бути отримано суб’єктом господарювання від юридичної або фізичної особи безоплатно.

До придбання нерухомості відповідно до норм Податкового кодексу прирівнюються:

  • внесення до статутного фонду (капіталу);
  • отримання основних засобів у фінансовий лізинг;
  • отримання в оренду основних засобів у складі цілісного майнового комплексу від державних органів приватизації або органів місцевого самоврядування;
  • отримання в господарське відання основних засобів, що не підлягають приватизації, за рішеннями центральних органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування у разі зарахування на баланс тощо.

Аналогічно бухгалтерському обліку основні засоби у вигляді нерухомого майна зараховуються на баланс за первісною вартістю. При цьому первісна вартість об’єкта нерухомого майна складається з таких витрат:

  • сум, що сплачуються постачальникам активів і підрядчикам за виконання будівельно-монтажних робіт (без непрямих податків);
  • реєстраційних зборів, державного мита та аналогічних платежів, що здійснюються у зв’язку з придбанням/отриманням прав на об’єкт основних засобів;
  • сум ввізного мита;
  • сум непрямих податків у зв’язку з придбанням (створенням) основних засобів (якщо вони не відшкодовуються платнику);
  • витрат на страхування ризиків доставки основних засобів;
  • витрат на транспортування, установлення, монтаж, налагодження основних засобів;
  • фінансових витрат, включення яких до собівартості кваліфікаційних активів передбачено положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку;
  • інших витрат, безпосередньо пов’язаних з доведенням основних засобів до стану, в якому вони придатні для використання із запланованою метою (пункти 146.4, 146.5 ст. 146 Податкового кодексу).

У разі якщо об’єкт нерухомого майна (нерухомість) придбавається платником податку разом із землею, яка знаходиться під таким об’єктом чи є передумовою для забезпечення функціонального використання такого об’єкта нерухомості відповідно до норм, визначених законодавством, амортизації підлягає вартість такого об’єкта нерухомого майна. Вартість зазначеного об’єкта нерухомості визначається в сумі, що не перевищує звичайної ціни, без урахування вартості землі (п. 147.3 ст. 147 Податкового кодексу).

Щодо придбання об’єктів нерухомості, за якими зобов’язання з розрахунків визначено загальною сумою, то відповідно до п. 146.7 ст. 146 Податкового кодексу первісна вартість об’єктів нерухомого майна, за якими зобов’язання з розрахунків визначено загальною сумою за декілька об’єктів, обчислюється шляхом розподілу цієї суми пропорційно звичайній ціні окремого об’єкта основних засобів.

Якщо об’єкт нерухомого майна включено до статутного капіталу підприємства, то його первісною вартістю визнається вартість, погоджена засновниками (учасниками) підприємства (не вища за звичайну ціну).

Обмін нерухомого майна

Податковий облік обміну нерухомого майна залежить, зокрема, від таких обставин:

  • якщо об’єкт нерухомого майна отримано в обмін на подібний об’єкт, то первісна вартість такого об’єкта дорівнює вартості переданого об’єкта, яка амортизується, за вирахуванням сум накопиченої амортизації, але не вище за звичайну ціну об’єкта, отриманого в обмін;
  • якщо об’єкт нерухомого майна отримано в обмін на неподібний об’єкт, то первісна вартість такого об’єкта дорівнює вартості переданого об’єкта, що амортизується, за вирахуванням сум накопиченої амортизації, збільшеній/зменшеній на суму коштів чи їх еквівалента, що було передано/отримано під час обміну, але не вище за звичайну ціну об’єкта нерухомого майна, отриманого в обмін.

Самостійне виготовлення об’єкта нерухомого майна

У разі здійснення витрат на самостійне виготовлення об’єкта нерухомого майна для власних виробничих потреб, вартість об’єкта основних засобів, яка амортизується, збільшується на суму всіх виробничих витрат, здійснених платником податку, що пов’язані з їх виготовленням та введенням в експлуатацію, а також витрат на виготовлення таких основних засобів, без урахування сплаченого ПДВ, у разі якщо платника податку зареєстровано платником ПДВ незалежно від джерел фінансування (п. 146.6 ст. 146 Податкового кодексу).

При цьому слід враховувати, що відповідно до п. 2.8.4, п. 2.8.7.3 Правил № 174 витрати з підготовки території будівництва є складовою вартості об’єкта будівництва, і до них, зокрема, включаються кошти на роботи і витрати, пов’язані з відведенням та освоєнням території, що забудовується. До цих робіт і витрат належить звільнення території будівництва від наявних на ній будівель.

Тобто у разі якщо платник податків поніс витрати, пов’язані з будівництвом об’єктів нерухомості, зокрема на звільнення території будівництва від наявних на ній будівель, то такі витрати включаються до вартості такої будівлі, споруди.

У разі отримання об’єктів нерухомого майна безоплатно від юридичної або фізичної особи та враховуючи, що витрати на їх придбання відсутні, «податкова» первісна (що амортизується) вартість за такими об’єктами нерухомості не визначається.

Вибуття об’єктів нерухомого майна

Розглянемо операції із вибуттям об’єктів нерухомого майна, а саме: операції продажу та ліквідації (руйнування, викрадення) об’єктів нерухомого майна.

Так, з урахуванням вимог пп. 14.1.202 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу під продажем (реалізацією) нерухомого майна слід розуміти будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передання прав власності на такі об’єкти нерухомого майна за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання таких об’єктів.

До продажу або іншого відчуження нерухомості прирівнюються:

  • операції із внесення таких основних засобів та нематеріальних активів до статутного фонду іншої особи;
  • передання основних засобів у фінансовий лізинг (оренду) (пп. 146.17.1 п. 146.17 ст. 146 Податкового кодексу).

Результат від продажу об’єкта нерухомого майна у податковому обліку платника податків відображається залежно від ціни продажу. Зокрема, якщо сума доходів від продажу або іншого відчуження перевищує балансову вартість об’єкта нерухомого майна, то така сума включається до доходів, а сума перевищення балансової вартості об’єкта нерухомого майна над доходами від його продажу або іншого відчуження включається до витрат.

У свою чергу, якщо здійснюється продаж або інше відчуження безоплатно отриманих об’єктів нерухомого майна, то сума перевищення доходів від продажу або іншого відчуження таких об’єктів над їх вартістю, яку було включено до складу доходів у зв’язку з отриманням, включається до доходів платника податку, а сума перевищення над доходами вартості, яку було включено до складу доходів у зв’язку з безоплатним отриманням, включається до витрат платника податку.

Щодо ліквідації (руйнування, викрадення) об’єктів нерухомого майна, то у звітному періоді такої ліквідації (руйнування, викрадення) об’єкта платник податків збільшує витрати на суму вартості, яка амортизується, за вирахуванням сум накопиченої амортизації окремого об’єкта основних засобів.

«Гарячі лінії»

Дата: 28 березня, Четвер
Час проведення: з 10:00 до 16:00
Контактний номер: (044) 501-06-42