ПДФО

Оподаткування доходів, отриманих фізичними особами від здійснення операцій з нерухомим майном

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Податкового кодексу, відповідно до п. 162.1 ст. 162 якого платниками податку на доходи фізичних осіб, зокрема, є фізична особа — резидент, яка отримує доходи як з джерела їх походження в Україні, так і іноземні доходи, та фізична особа — нерезидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.


Дохід з джерелом його походження з України — це будь-який дохід, отриманий резидентами або нерезидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні, у тому числі, але не виключно, у вигляді доходів від продажу, зокрема нерухомого майна (пп. «в» пп. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу).

Розглянемо загальні положення оподаткування доходів, отриманих фізичними особами від здійснення операцій з нерухомим майном, та деякі особливості оподаткування таких доходів. Крім того, оскільки однією з передумов продажу нерухомості є встановлення черговості її продажу, що безпосередньо залежить від застосування відповідного розміру ставки податку, з’ясуємо, який порядок визначення черговості продажу об’єктів нерухомого майна.

Загальні положення

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна регламентується ст. 172 Податкового кодексу, п. 172.1 якої встановлено, що не оподатковується дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовано такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу, залежно від її призначення та за умови перебування такого майна у власності платника понад три роки.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не поширюється на майно, отримане таким платником у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Відповідно до п. 172.2 ст. 172 Податкового кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в цьому пункті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 цього Кодексу, тобто 5%.

У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва.

Згідно з п. 172.9 ст. 172 Податкового кодексу дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами — нерезидентами, оподатковується відповідно до цієї статті в порядку, встановленому для резидентів, за ставками, визначеними в п. 167.1 ст. 167 цього Кодексу, тобто 15 (17)%.

Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до Закону № 2658 (п. 172.3 ст. 172 Податкового кодексу).

Визначення черговості продажу об’єктів нерухомого майна при здійсненні операцій між фізичними особами

Як установлено пп. 168.4.8 п. 168.4 ст. 168 та п. 172.5 ст. 172 Податкового кодексу, відповідальність за нарахування, своєчасне та повне перерахування сум податку до відповідного бюджету несе фізична особа, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість. При цьому сума податку самостійно визначається та сплачується через банківські установи до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни.

Згідно з п. 172.4 ст. 172 вищезазначеного Кодексу під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна і документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість і суму сплаченого податку в порядку, встановленому розділом ІV цього Кодексу для податкового розрахунку.

Оскільки відповідальність за нарахування, утримання та сплату (перерахування) до бюджету податку на доходи фізичних осіб від операцій з продажу об’єктів нерухомості до моменту вчинення нотаріальної дії покладено на фізичну особу, яка продає іншій фізичній особі нерухомість, то черговість продажу об’єктів визначає фізична особапродавець.

Водночас контролюючі органи здійснюють, зокрема, контроль за своєчасністю подання платниками податків декларацій, розрахунків та інших документів, пов’язаних з обчисленням і сплатою податків, а також контроль за своєчасністю, достовірністю, повнотою нарахування та сплати податків.

Житловий будинок перебуває у власності понад три роки, а земельна ділянка, на якій розташовано такий будинок, перевищує норми безоплатної передачі

Норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам встановлено ст. 121 Земельного кодексу. Зокрема, громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:

  • для ведення садівництва — не більше ніж 0,12 га;
  • для будівництва й обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше ніж 0,25 га, в селищах — не більше ніж 0,15 га, в містах — не більше ніж 0,10 га;
  • для індивідуального дачного будівництва — не більше ніж 0,10 га.

Отже, у разі продажу будинку, що перебуває у власності фізичної особи понад три роки, разом із земельною ділянкою, якщо ділянка перевищує норми безоплатної передачі, частина доходу, пропорційна сумі доходу від продажу земельної ділянки (з урахуванням норм ст. 121 Земельного кодексу), не оподатковується, а частина доходу від продажу земельної ділянки, яка перевищує ці норми, оподатковується за ставкою 5% пропорційно сумі такого перевищення.

Продаж квартири, ½ частини якої перебуває у власності понад три роки, а інша ½ частини — менше ніж три роки та отримана у спадщину чи подарунок

Відповідно до п. 172.10 ст. 172 Податкового кодексу продаж резидентами та нерезидентами успадкованого (отриманого в подарунок) об’єкта нерухомості підлягає оподаткуванню згідно з положеннями цієї статті.

При цьому нагадаємо, що дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року квартири або їх частини, та за умови перебування такого майна у власності платника понад три роки, не оподатковується. Умова щодо перебування зазначеного майна у власності платника понад три роки не поширюється тільки на майно, отримане таким платником у спадщину.

Таким чином, дохід від операцій з продажу не частіше одного разу на рік частини нерухомого майна, яке перебувало у власності понад три роки, не оподатковується.

Крім того, дохід від операцій з продажу не частіше одного разу на рік частини нерухомого майна, отриманого у спадщину, яке перебувало у власності менше ніж три роки, не оподатковується.

При цьому в разі продажу не частіше одного разу на рік частини нерухомого майна, яке перебувало у власності менше ніж три роки та отримано у подарунок, дохід від такого продажу підлягає оподаткуванню на загальних підставах:

  • для резидентів за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 цього Кодексу, тобто 5%;
  • для нерезидентів за ставками, визначеними п. 167.1 ст. 167 цього Кодексу, тобто 15 (17)%.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна розірвано: чи виникає об’єкт оподаткування

Статтею 657 Цивільного кодексу передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно зі ст. 334 цього Кодексу право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Згідно зі ст. 2 Закону № 1952 державна реєстрація речових прав на нерухоме майно — це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п. 13 ст. 15 вищезазначеного Закону порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також порядок надання інформації з Державного реєстру прав затверджено постановою № 703.

Статтею 651 Цивільного кодексу визначено підстави для зміни або розірвання договору. Зокрема, розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

При цьому згідно зі ст. 654 Цивільного кодексу зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Під продажем слід розуміти будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Податкового кодексу).

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 цього Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу, залежно від її призначення та за умови перебування такого майна у власності платника понад три роки не оподатковується.

Пунктом 172.2 ст. 172 Податкового кодексу визначено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 цим Кодексом, тобто 5%.

Під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку (п. 172.4 ст. 172 Податкового кодексу).

Отже, при розірванні фізичними особамирезидентами договору купівлі-продажу нерухомого майна, за наслідками якого відбувається перехід права власності, об’єкт оподаткування податком на доходи фізичних осіб виникає у тієї фізичної особи, яка за таким договором виступає продавцем, та оподатковується з урахуванням вимог ст. 172 Податкового кодексу.

Обмін квартирами здійснюється фізичними особами — резидентами без доплати

Статтями 715 та 716 Цивільного кодексу встановлено, що до договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж. За договором міни кожна із сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший. Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. Тобто сутністю договору міни майна є купівля-продаж майна.

Відповідно до п. 172.2 ст. 172 Податкового кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в цьому пункті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 цього Кодексу.

Таким чином, у разі недотримання вимог абзацу першого п. 172.1 ст. 172 Податкового кодексу оподаткуванню підлягає вартість кожного об’єкта обміну, зазначеного у договорі, яка має бути не нижче за оціночну вартість кожного з об’єктів, розраховану органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку.

У разі недотримання зазначених вимог така нерухомість оподатковується згідно з п. 172.2  ст. 172 Податкового кодексу, тобто за ставкою 5%.

У звітному році продано квартиру і планується продаж гаража: оподатковувати чи ні?

Згідно з п. 172.2 ст. 172 Податкового кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в цьому пункті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 цього Кодексу.

Тобто незалежно від того, що протягом звітного року відбувся продаж квартири, дохід, отриманий від продажу гаража, оподатковується, оскільки продаж об’єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ст. 172 Податкового кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 цього Кодексу (5%).

Операції з нерухомістю нерезидента: одну квартиру, отриману у спадщину, продано, а щодо іншої (його власність) планується продаж

У разі якщо фізична особа — нерезидент продає один раз протягом звітного податкового року квартиру, одержану ним у спадщину, то дохід від продажу такої нерухомості не оподатковується.

Якщо ж нерезидентом продається квартира як другий та наступний об’єкт нерухомості, визначений у п. 172.1 ст. 172 Податкового кодексу, то дохід, отриманий нерезидентом від такого продажу, оподатковується за ставками, визначеними п. 167.1 ст. 167 цього Кодексу, тобто 15 (17)%.

«Гарячі лінії»

Дата: 5 вересня, Четвер
Час проведення: з 14:00 до 16:00
Контактний номер: (044) 501-06-42