Податок на майно

Особливості нарахування та сплати податку на нерухоме майно

З 01.04.2014 р. набрали чинності зміни, внесені Законом № 1166 до Податкового кодексу, якими, зокрема, базою оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі — податок на нерухоме майно), замість житлової площі визначено загальну. З метою забезпечення виконання цього Закону в частині зміни бази оподаткування податкові зобов’язання платників податку — юридичних осіб потребують перерахунку з 01.04.2014 р. При цьому за I квартал 2014 р. перерахунок податкового зобов’язання проводити не потрібно. Водночас фізичним особам у 2014 р. податок на нерухоме майно нараховується за перший базовий податковий (звітний) період — 2013 р., і базою оподаткування є житлова площа об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їх часток, оскільки згідно зі ст. 58 Конституції закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії у часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи.

Розглянемо порядок визначення та сплати податку на нерухоме майно як фізичними, так і юридичними особами.

Сплата податку, якщо частина об’єкта житлової нерухомості здається в оренду

Чи повинна фізична особа — власник квартири, одна з кімнат якої здається в оренду, сплачувати податок на нерухоме майно за всю площу цього об’єкта?


Відповідно до пп. 265.2.1 п. 265.2 ст. 265 Податкового кодексу об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно є об’єкт житлової нерухомості, у тому числі його частка.

Базою оподаткування є загальна площа об’єкта житлової нерухомості, у тому числі його часток (пп. 265.3.1 зазначеного пункту).

Абзацами першим — п’ятим пп. 265.4.1 п. 265.4 ст. 265 цього Кодексу передбачено пільги зі сплати податку. Проте вони не надаються на об’єкти оподаткування, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, використовуються у підприємницькій діяльності).

Отже, якщо фізична особавласник квартири здає в оренду одну з кімнат цієї квартири, то пільга зі сплати податку у вигляді зменшення бази оподаткування на таку квартиру не надається.

Застосування пільги у разі здавання квартири в оренду на два місяці

Як застосовується пільга зі сплати податку на нерухоме майно для фізичної особи, яка протягом двох місяців звітного року здавала об’єкт житлової нерухомості в оренду? Чи необхідно здійснювати звірку даних щодо такої квартири?


Статтею 810 Цивільного кодексу встановлено, що договором найму (оренди) житла визнається цивільно-правовий договір, у силу якого одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

За вимогою, встановленою ст. 811 цього Кодексу, договір найму житла укладається в письмовій формі.

Частиною першою вищезазначеної статті не передбачено обов’язкового нотаріального посвідчення договору найму житла. Водночас за правилом частини четвертої ст. 209 Цивільного кодексу правочин, вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, установлених законом або домовленістю сторін. Відповідно до ст. 54 Закону про нотаріат нотаріуси, зокрема, посвідчують угоди, щодо яких законодавством установлено обов’язкову нотаріальну форму, а також за бажанням сторін та інші угоди.

Відповідно до норм абзацу шостого пп. 265.4.1 п. 265.4 ст. 265 Податкового кодексу пільги зі сплати податку не надаються на об’єкти оподаткування, які здаються в оренду.

Згідно з пп. 265.7.1 п. 265.7 цієї статті обчислення суми податку з об’єкта/об’єктів оподаткування, які перебувають у власності фізичних осіб, здійснюється контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника житлової нерухомості.

Підпунктом 265.7.3 зазначеного пункту передбачено, що платники податку мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) для проведення звірки даних, зокрема щодо об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їхніх часток, які перебувають у їхній власності, та права на користування пільгою зі сплати податку.

Таким чином, якщо фізична особа — власник об’єкта житлової нерухомості протягом кількох місяців звітного року фактично здавала об’єкт житлової нерухомості в оренду, пільга зі сплати податку на такий об’єкт не застосовується починаючи з того місяця, в якому фактично об’єкт здавався в оренду, та до кінця місяця, в якому припинено здавання в оренду такого об’єкта.

Багатодітна сім’я здає кімнату в оренду

Чи є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно житловий будинок, що належить сім’ї, у складі якої четверо дітей віком до 23 років, якщо одна з кімнат цього будинку здається в оренду?


Статтею 1 Закону № 2402 визначено, що багатодітна сім’я — це сім’я, в якій подружжя (чоловік і жінка) перебуває у зареєстрованому шлюбі, разом проживає та виховує трьох і більше дітей, у тому числі кожного з подружжя, або один батько (одна мати), який (яка) проживає разом з трьома і більше дітьми та самостійно їх виховує. До складу багатодітної сім’ї включаються також діти, які навчаються за денною формою навчання у загальноосвітніх, професійно-технічних та вищих навчальних закладах, — до закінчення навчальних закладів, але не довше ніж до досягнення ними 23 років.

Відповідно до пп. 265.2.2 п. 265.2 ст. 265 Податкового кодексу не є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно об’єкти житлової нерухомості, у тому числі їхні частки, що належать фізичним особам, які згідно із законом мають статус багатодітних, або прийомних, або малозабезпечених сімей, опікунів, піклувальників дітей, але не більше одного такого об’єкта на сім’ю, опікуна, піклувальника.

Водночас пільги зі сплати податку не надаються на об’єкти оподаткування, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, використовуються у підприємницькій діяльності).

Підставою для отримання пільг, передбачених законодавством для багатодітних сімей, є підтвердні документи.

Статус багатодітної сім’ї і дітей з такої сім’ї та їхнє право на отримання пільг відповідно до Закону № 2402 підтверджує посвідчення (п. 2 Порядку № 209).

Таким чином, житловий будинок, що належить багатодітній сім’ї, одна з кімнат якого здається в оренду, не є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, але не більше одного такого об’єкта на сім’ю.

Застосування пільги

З якого часу у зв’язку із внесенням Законом № 403 змін до Податкового кодексу не застосовуватиметься пільга при обчисленні податку на нерухоме майно за 2013 р. у разі надання фізичною особою нерухомості в оренду?


Пунктом 18 підрозділу 10 розділу XX Податкового кодексу передбачено, що першим базовим податковим (звітним) періодом для податку на нерухоме майно для фізичних осіб є 2013 р. З урахуванням внесених до Податкового кодексу змін у 2013 р. контролю-ючі органи не нараховували податок на нерухоме майно фізичним особам, і цей податок фізичними особами не сплачувався.

Законом № 403 (набрав чинності з 04.08.2013 р.) пп. 265.4.1 п. 265.4 ст. 265 цього Кодексу доповнено абзацом шостим, відповідно до якого пільги зі сплати податку не надаються на об’єкти оподаткування, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, використовуються у підприємницькій діяльності).

Закони й інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи (ст. 58 Конституції).

Таким чином, пільга при обчисленні податку на нерухоме майно за 2013 р. на об’єкти оподаткування, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, використовуються у підприємницькій діяльності), не застосовується з дати набрання чинності Законом № 403.

Фізичною особою переведено нерухомість із житлової в нежитлову

Як платнику податкуфізичній особі нараховується податок на нерухоме майно у разі переведення протягом року об’єкта нерухомого майна з житлового в нежитловий?


Відповідно до пп. 265.2.1 п. 265.2 ст. 265 Податкового кодексу об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно є об’єкт житлової нерухомості, у тому числі його частка.

Фізичним та юридичним особам на об’єкти нерухомого майна, які в установленому порядку переведені з житлових у нежитлові і навпаки, видається Свідоцтво про право власності на нерухоме майно, що підтверджує виникнення права власності при здійсненні державної реєстрації прав на нерухоме майно (пп. 8 п. 1 ст. 18 Закону № 1952).

Податкове/податкові повідомлення-рішення про сплату
суми/сум податку, обчисленого згідно з пп. 265.7.1 п. 265.7 ст. 265 Податкового кодексу, та відповідні платіжні реквізити, зокрема, органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням кожного з об’єктів житлової нерухомості, надсилаються (вручаються) платнику податку контролюючим органом за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком).

Водночас згідно з пп. 265.7.3 зазначеного пункту платники податку мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) для проведення звірки даних, зокрема щодо об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їхніх часток, які перебувають у власності платника податку, нарахованої суми податку тощо.

У разі виявлення розбіжностей між даними контролюючих органів та даними, підтвердженими платником податку на підставі оригіналів відповідних документів, зокрема документів на право власності, контролюючий орган за місцем проживання (реєстрації) платника податку проводить перерахунок суми податку і надсилає (вручає) йому нове податкове повідомлення-рішення.

Тобто платнику податкуфізичній особі контролюючим органом нараховується податок на нерухоме майно за об’єкт нерухомого майна, переведений із житлового в нежитловий, за наявності документів, що підтверджують право власності (Свідоцтво про право власності на нежитлове приміщення), за період з 1 січня звітного року до того місяця (включно), в якому здійснено таке переведення.

Юридична особа перевела об’єкт нерухомого майна з житлового в нежитловий

Як платник податкуюридична особа здійснює перерахунок податку на нерухоме майно у разі переведення протягом року об’єкта нерухомого майна з житлового в нежитловий?


Відповідно до пп. 265.7.5 п. 265.7 ст. 265 Податкового кодексу платники податку — юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і до 20 лютого цього самого року подають контролюючому органу за місцезнаходженням об’єкта оподаткування декларацію з розбивкою річної суми рівними частками поквартально. Щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової нерухомості декларація подається протягом місяця з дня виникнення права власності на такий об’єкт.

Формою Податкової декларації з податку на нерухоме майно (далі — Податкова декларація), затвердженою наказом № 766, передбачено зазначення типу декларації: «Звітна», «Нова звітна», «Уточнююча».

У колонці 3 додатка «Відомості про наявні об’єкти житлової нерухомості» до декларації обов’язково зазначаються документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності на об’єкти житлової нерухомості (Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу тощо).

Тобто платник податкуюридична особа нараховує податок на нерухоме майно за об’єкт нерухомого майна, переведений із житлового в нежитловий, за наявності документів, що підтверджують право власності (Свідоцтво про право власності на нежитлове приміщення) за період з 1 січня звітного року до того місяця (включно), в якому здійснено таке переведення.

Якщо перехід права власності на об’єкт нерухомого майна, переведений з житлового у нежитловий, відбувся до 20 лютого, а Податкову декларацію із зазначенням «Звітна» вже подано, то до закінчення граничного терміну її подання платником податківюридичною особою така декларація подається за типом «Нова звітна», а після його закінченняза типом «Уточнююча».

При цьому в колонці 3 додатка «Відомості про наявні об’єкти житлової нерухомості» до Податкової декларації, який є невід’ємною частиною «Звітної», «Нової звітної» та «Уточнюючої», обов’язково зазначаються документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності на об’єкти житлової нерухомості. Перелік таких документів наведено в п. 37 Порядку № 868. Зокрема, підтверджувальним документом є Свідоцтво про право власності.

Юридична особа володіє декількома житловими будинками

Яка ставка податку на нерухоме майно застосовується у разі наявності в юридичної особи декількох житлових будинків, площа кожного з яких не перевищує 500 м2, але сумарна є більшою?


Відповідно до пп. 265.3.3 п. 265.3 ст. 265 Податкового кодексу база оподаткування об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їхніх часток, що перебувають у власності юридичних осіб, обчислюється такими особами самостійно, виходячи із загальної площі кожного окремого об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт.

Ставки податку встановлюються за рішенням сільської, селищної або міської ради у відсотках до розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 м2 бази оподаткування (пп. 265.5.1 п. 265.5 ст. 265 Податкового кодексу).

Згідно з пп. 265.5.3 зазначеного пункту ставки податку для юридичних осіб установлюються в таких розмірах:

  • 1% — для квартир, загальна площа яких не перевищує 240 м2, та житлових будинків, загальна площа яких не перевищує 500 м2;
  • 2,7% — для квартир, загальна площа яких перевищує 240 м2, та житлових будинків, загальна площа яких перевищує 500 м2.

Отже, оскільки база оподаткування об’єктів житлової нерухомості, що перебувають у власності юридичних осіб, обчислюється виходячи із загальної площі кожного окремого об’єкта оподаткування, то юридична особавласник декількох житлових будинків, загальна площа кожного з яких не перевищує 500 м2, а сумарна є більшою, застосовує до кожного з об’єктів оподаткування ставку в розмірі 1% до розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 м2 бази оподаткування.

Заповнення Податкової декларації

З якою відміткою («Звітна», «Уточнююча») та з яким порядковим номером заповнюється Податкова декларація у разі набуття права власності на об’єкт нерухомості у новій адміністративно-територіальній одиниці?


Відповідно до встановленої форми Податкової декларації в заголовній частині у графі «1.1.Т» («Порядковий номер за рік») зазначається номер декларації послідовно наростаючим числом з початку року від кількості поданих відповідних декларацій.

Нумерація ведеться окремо за кожним типом Податкової декларації («Звітна», «Нова звітна», «Уточнююча»).

Так, якщо це перша Податкова декларація у звітному році, то вона подається з позначкою «Звітна», а у графі «1.1.Т» проставляється «1».

Якщо платник подає податкові декларації до декількох контролюючих органів, то має вестись їх окрема нумерація за кожним із таких органів.

Таким чином, суб’єкт господарювання, який набув право власності на об’єкт нерухомості в новій адміністративно-територіальній одиниці, подає до контролюючого органу за місцезнаходженням об’єкта оподаткування Податкову декларацію за рік, у полі «Тип декларації» зазначається «Звітна», у графі «1.1.Т» («Порядковий номер за рік») проставляється «1». У разі якщо платник податку подає до контролюючого органу за місцезнаходженням об’єкта оподаткування першу уточнюючу Податкову декларацію, в якій уточнюється нарахована сума податку, то у графі «1.1.Т» проставляється «1». При поданні протягом року другої уточнюючої Податкової декларації, в якій уточнюється податкове зобов’язання з податку на нерухоме майно, у графі «1.1.Т» проставляється «2» тощо.

В аналогічному порядку ведеться нумерація нових звітних податкових декларацій.

«Гарячі лінії»

Дата: 1 листопада, Четвер
Час проведення: з 14:00 до 16:00
Контактний номер: (044) 501-06-42