Статті

Добре жити ще краще

Криза ринку житла не перешкода?

Нестабільна економічна та політична ситуація в країні, відсутність грошей у населення внесли корективи у звичний ритм на ринку житлової нерухомості. Купівельний попит змістився із вторинного ринку на первинний (70% угод на ринку нерухомості сьогодні здійснюються в первинному сегменті). При цьому вартість «первинки» і «вторинки» майже зрівнялася, а в бюджетному сегменті — велика різноманітність пропозицій, підкріплених акціями та пільговою розстрочкою. Проаналізуємо, як розвиватиметься ринок у наступному році та як на нього можуть вплинути зміни, які плануються щодо податку на нерухомість.


Покупці не квапляться

На думку багатьох експертів, ринок нерухомості в Україні нарешті досяг цінового дна. Сьогодні усереднений ціновий рівень для первинної житлової нерухомості в столиці становить 1 тис. дол., для вторинного ринку — 1,28 тис. дол. Середньозважена ціна пропозиції по м. Києву наразі — 1,48 тис. дол. за 1 м2. Йдеться насамперед про ринок житла економ-класу, тому що основний попит припадає саме на нього.

Вважається, що в нинішніх умовах можна чекати навіть деякого зростання на ринку нерухомості. Адже крім низьких цін існує ще й величезний відкладений попит, викликаний міграційними процесами в державі.

Також усі розуміють, що довго настільки низькі ціни не втримаються. Нестабільність гривні, інфляція, кредити, що дорожчають, і збільшення собівартості будівельних матеріалів — прискорювачі зростання цін (насамперед у гривні), і від цього, на жаль, нікуди не подітись. Експерти підрахували, що підвищення курсу долара від 30 до 40% позначається на собівартості будівництва таким чином: долар зріс на 5 грн. — собівартість на 2 грн.

Тим часом жити в Україні, і зокрема в столиці, стає дедалі дорожче. Девальвація гривні не лише відчутно вдарила по кишенях пересічних громадян, а й призвела до зростання цін на житло в національній грошовій одиниці. Так, вартість квартир у гривні з початку року підвищилася на 30%. Найбільше подорожчало елітне житло (на 70%), тоді як квартири в економ-сегменті — на 23%.

Слід зазначити, що водночас ціни на житло в нових будинках через високий попит залишаються на колишньому рівні, а от квартири в будинках готельного типу й періоду так званої хрущовської забудови потроху дешевшають.

Незважаючи на здавалось би сприятливі умови для купівлі житла, українці не поспішають розлучатися зі своїми кревно заробленими.

Фахівці пояснюють це почасти очікуваннями після парламентських виборів, високим курсом долара і навіть простим припущенням, що ціни можуть ще знизитися. Багато потенційних покупців зайняли очікувальну позицію, підшуковуючи найвигідніший варіант.

Що стосується заміської нерухомості, то продаж будинків і земельних ділянок традиційно «завмирає» напередодні зимового сезону. Можливо, заміська нерухомість була б популярнішою серед покупців при нижчих цінах, але продавці землі або будинків не поспішають демпінгувати.

А тим часом забудовники...

Будівельні компанії масово переносять здавання нових об’єктів на більш пізній термін. Те, що планували ввести в експлуатацію у вересні — грудні поточного року, тепер обіцяють не раніше ІІ кварталу 2015 р.

За інформацією від забудовників, зміна строків будівництва викликана нестабільністю політичної ситуації в Україні, різким стрибком курсу долара, що, в свою чергу, вплинуло на собівартість будівництва, а також падінням у зв’язку з цим купівельного попиту. Більше того, багато компаній заявляють про зупинення будівництва, оскільки виявилися не готовими до стрибка цін на будматеріали та енергоресурси.

Продаж житла в кредит або в розстрочку практично зник з ринку. Розстрочка від забудовника строком від шести до 24 місяців  до здавання будинку при початковому внеску 30 — 50% пропонується тільки у прив’язці до курсу долара. Популярні колись знижки при купівлі готового житла у разі 100-відсоткової оплати на сьогодні є не настільки поширеними. Щоправда, низка забудовників умовно пропонують знижки — від 2 до 10% при повній оплаті, але теж із прив’язкою до курсу долара. Водночас готове житло на ринку — велика рідкість, зазначають аналітики.

Протягом нинішнього року спостерігалося поступове підвищення цін у всіх сегментах ринку житлової нерухомості. При цьому забудовники запевняють, що ще не підвищили ціни у зв’язку із зростанням курсу долара. На думку експертів, до кінця року ціни залишаться стабільними, тому що діятимуть різні передноворічні акції, але за підсумками І кварталу наступного року може знову спостерігатися зростання гривневих цін. За їхніми прогнозами, у найближчі два — три місяці ціни плавно підвищуватимуться слідом за курсом долара, і за підсумками І кварталу 2015 р. у середньому на ринку прогнозується зростання приблизно на 10 — 15%.

Водночас учасники ринку переконані: у наступному році суттєво зросте ризик заморожування проектів.

Еліт-сегмент — лови момент

Політична та курсова нестабільність позначилася й на ринку елітного житла столиці. Забудовники знижують ціни, сподіваючись залучити потенційних покупців, але останні не поспішають викладати кругленькі суми за «золоті» квадратні метри.

Ринок елітної нерухомості практично «завмер», а кількість угод цього року залишається на мінімальному рівні.

Експерти зазначають, що як у гривневому, так і в доларовому еквіваленті ціни на елітну нерухомість знижуються ще з 2009 р. Об’єкти, які раніше коштували 1 млн. дол., зараз можна знайти й по 150 тис. дол. Якщо в 2012 — 2013 рр. елітний сегмент (вартість від 600 тис. дол. і вище) був у межах 7%, то наразі це 1 — 2% від загальної кількості угод. Пропозицій дуже багато. Є варіанти, які вже кілька років виставляються на продаж, знижки великі, але покупців немає.

Вартість квадратного метра елітної нерухомості стартує від 2 тис. дол.

Цього року найпопулярніші серед елітних об’єктів — квартири й будинки в ціновому діапазоні 600 — 800 тис.  дол. Покупців київської елітної нерухомості приваблюють центр Печерського та Шевченківського районів, а також сучасна забудова високого класу в Голосіївському, Солом’янському та Оболонському районах. Серед приміських напрямків — це насамперед Обухівський район, а також одеський і житомирський напрямки Києво-Святошинського району.

Причиною того, що українські товстосуми не поспішають вкладати  кошти в елітне житло, експерти називають нестабільність політичної ситуації в країні. У ВІПів гроші є, але такі продажі вимагають «політичної тиші», яку зараз забезпечити неможливо. Адже для покупців у цьому сегменті придбання житла найчастіше — це поліпшення житлових умов, а інформація про такі угоди може негативно позначитися на їхньому іміджі. На думку ріелторів, неабияку роль відіграє й оголошена повсюдна люстрація, побоюючись якої багато заможних чиновників не поспішають купувати дороге житло.

Водночас активізацію на ринку житла бізнес-класу експерти все ж таки очікують у найближчі два — три місяці. Не секрет, що в Україні є досить багато дуже забезпечених людей, які перебралися до столиці або збираються це зробити найближчим часом. Природно, вони звернуть свою увагу на численні варіанти пропонованого до продажу житла екстра-класу, але масово скуповувати його з огляду на вищезазначені причини наразі не будуть. Навіть якщо у таких людей з’явиться велике бажання купити якусь нерухомість для себе, то швидше за все це буде зроблено пізніше.

А от ВІПи, які залишили країну після революційних подій у Києві, не поспішають продавати свої активи, та й покупців на таке житло знайти складно.

За інформацією ріелторів, ці об’єкти поки на продаж не виставляються, адже проблемне житло навряд чи хтось захоче купувати.

Податок на нерухомість

Кабінет Міністрів України в рамках податкової реформи ініціював зміни до чинних правил оподаткування нерухомості.

Насамперед пропонується скасувати пільгові метри для населення, а також оподаткувати комерційні об’єкти. Уряд, зокрема, пропонує встановити граничний розмір ставки податку на нерухомість у розмірі не вище 2% від мінімальної заробітної плати за 1 м2. На сьогодні «мінімалка» становить 1218 грн., отже, ставка податку в 2% становитиме 24,36 грн./м2. Таким чином, за середню трикімнатну квартиру площею 70 м2 пересічному українцеві доведеться сплатити 1,7 тис. грн. податку на рік, а за будинок у 100 м2 — 2,4 тис. грн.

Потенційна база оподаткування — майже 1,1 млрд. м2. Саме стільки, за даними Держстату України, становив житловий фонд країни на початок 2014 р.

Скасування законодавчого регулювання пільгової площі житла викликає чимало запитань у експертів. З одного боку, вони визнають: податок на нерухомість існує практично в усіх європейських країнах, а його розмір зазвичай є значно вищим, аніж пропонований українським урядом. Але з іншого боку — за нинішніх умов підвищення тарифів на житлово-комунальні послуги, а також на тлі зростання інфляції та зниження рівня реальних доходів населення передбачувані зміни можуть стати непід’ємним тягарем для українців.

Дискусії тим часом тривають.

«Гарячі лінії»

Дата: 29 листопада, Четвер
Час проведення: з 14:00 до 16:00
Контактний номер: (044) 501-06-42