Єдиний податок

Здійснення підприємницької діяльності з продажу рухомого та нерухомого майна

Фізична особа планує систематично здійснювати продаж рухомого та нерухомого майна. Розглянемо, чи повинна така особа зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності та яку систему оподаткування вона може обрати.


Статтею 50 Цивільного кодексу визначено, що право на здійснення підприємницької діяльності, яку не заборонено законом, має фізична особа з повною цивільною дієздатністю за умови її державної реєстрації в порядку, встановленому законом. Інформація про державну реєстрацію фізичних осіб — підприємців є відкритою.

Якщо особа розпочала підприємницьку діяльність без державної реєстрації, уклавши відповідні договори, така особа не має права оспорювати їх на тій підставі, що не є підприємцем.

Питання державної реєстрації фізичної особи, яка має намір стати суб’єктом підприємницької діяльності, регулюється Законом № 755.

Відповідно до ст. 42 глави ІV Господарського кодексу підприємництво — це безпосередня самостійна, систематична на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб’єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.

Держава гарантує усім підприємцям незалежно від обраних ними організаційних форм підприємницької діяльності рівні права та рівні можливості для залучення і використання матеріально-технічних, фінансових, трудових, інформаційних, природних та інших ресурсів (ст. 47 Господарського кодексу), зокрема самостійне формування програми діяльності, вибір постачальників і споживачів продукції, встановлення цін на продукцію та послуги згідно із законом (ст. 44 цього Кодексу).

ДК 009:2010 передбачено вид діяльності 68 «операції з нерухомим майном», який відповідно до пояснень, затверджених наказом № 396, включає діяльність орендодавців, агентів та/або посередників з продажу або купівлі, надання в оренду нерухомого майна, інших послуг щодо нерухомого майна, таких як оцінювання об’єктів нерухомості або дії як агентів рахунків депонування.

Зазначена діяльність може здійснюватися щодо власної або орендованої нерухомості та може виконуватися на основі фіксованих виплат чи за контрактом. Підклас 68.10 ДК 009:2010 «Купівля та продаж власного нерухомого майна» включає купівлю та продаж власного нерухомого майна багатоквартирних будівель і житла, нежитлових будівель, у тому числі виставкових залів, складських приміщень, магазинів і торговельних центрів, земельних ділянок.

Отже, систематичний продаж рухомого та нерухомого майна фізичними особами є підприємницькою діяльністю.

На сьогодні для фізичних осіб — підприємців існує дві системи оподаткування доходів, отримуваних від здійснення підприємницької діяльності, кожна з яких регулюється окремими статтями Податкового кодексу і має певні обмеження та переваги, а також різний порядок оподаткування таких доходів, ведення обліку доходів і витрат.

Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку встановлено у главі 1 розділу ХІV вищезазначеного Кодексу.

Згідно зі ст. 291 цього Кодексу спрощена система оподаткування обліку та звітності — це особливий механізм справляння податків і зборів, що встановлює заміну сплати окремих податків і зборів.

Доходом фізичної особи — підприємця, що застосовує спрощену систему оподаткування, є дохід, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ст. 292 Податкового кодексу. При цьому до доходу не включаються отримані такою фізичною особою пасивні доходи у вигляді процентів, дивідендів, роялті, страхові виплати і відшкодування, а також доходи, отримані від продажу рухомого та нерухомого майна, яке належить на праві власності фізичній особі та використовується в її господарській діяльності (пп. 292.1.1 п. 292.1 ст. 292 цього Кодексу).

Таким чином, доходи, отримані від продажу рухомого та нерухомого майна, яке належить на праві власності фізичній особі, не включаються до доходу фізичної особи — підприємця, що застосовує спрощену систему оподаткування.

Оподаткування доходів, отриманих фізичною особою — підприємцем від здійснення господарської діяльності, крім осіб, що обрали спрощену систему оподаткування, регулюється ст. 177 Податкового кодексу.

Так, відповідно до п. 177.2 цієї статті об’єктом оподаткування фізичної особи — підприємця є чистий оподатковуваний дохід, тобто різниця між загальним оподатковуваним доходом (виручка у грошовій та негрошовій формі) і документально підтвердженими витратами, пов’язаними з господарською діяльністю такої фізичної особи — підприємця.

Для фізичної особи — підприємця, зареєстрованого як платник ПДВ, не включаються до витрат і доходу суми ПДВ, що входять до ціни придбаних або проданих товарів (робіт, послуг).

Пунктом 177.4 ст. 177 Податкового кодексу визначено перелік витрат, безпосередньо пов’язаних з отриманням доходів фізичною особою — підприємцем від провадження господарської діяльності на загальній системі оподаткування.

Доходи фізичних осіб — підприємців, отримані протягом календарного року від провадження господарської діяльності, оподатковуються за ставками, встановленими п. 167.1 ст. 167 Податкового кодексу, — 15 або 20% від бази оподаткування, якщо база оподаткування для місячного оподатковуваного доходу перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року.

Фізичні особи — підприємці подають до контролюючого органу податкову декларацію за місцем своєї податкової адреси за результатами календарного року у строки, встановлені Податковим кодексом для річного звітного податкового періоду, в якій також зазначаються авансові платежі з податку на доходи. При цьому у податковій декларації, що подається у строк, визначений пп. 49.18.5 п. 49.18 ст. 49 цього Кодексу, поряд з доходами від підприємницької діяльності мають зазначатися інші доходи з джерел їх походження з України та іноземні доходи (пункти 177.5 та 177.11 ст. 177 Кодексу).

Відповідно до п. 181.1 ст. 181 Податкового кодексу у разі, якщо загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розділом V цього Кодексу, у тому числі з використанням локальної або глобальної комп’ютерної мережі, нарахована (сплачена) такій особі протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1 млн.  грн. (без урахування ПДВ), така особа зобов’язана зареєструватися як платник ПДВ у контролюючому органі за своїм місцезнаходженням (місцем проживання) з дотриманням вимог, передбачених ст. 183 Кодексу.

З урахуванням викладеного фізична особа, яка планує здійснювати систематичний продаж нерухомого майна, відповідно до вимог Закону № 755 має  зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності, обрати загальну систему оподаткування і сплачувати податок на доходи фізичних осіб та ПДВ.

«Гарячі лінії»

Дата: 1 листопада, Четвер
Час проведення: з 14:00 до 16:00
Контактний номер: (044) 501-06-42