Запитання - відповіді

Компенсація витрат орендодавця на утримання майна
Чи потрібно муніципальній установі (комунальне виробничо-експлуатаційне підприємство), яке є балансоутримувачем переданого в оренду комунального майна, нараховувати ПДВ на суми, що сплачуються орендарем за утримання цього майна та компенсацію комунальних платежів, якщо така установа не є постачальником зазначених послуг?

Відповідно до ст. 19 Закону № 2269 методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об’єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються, зокрема, органами місцевого самоврядування для об’єктів, що перебувають у комунальній власності, на тих самих методологічних засадах, як і для об’єктів, що перебувають у державній власності. Пунктом 2 Методики № 786 визначено, що розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем.

Водночас згідно з п. 3 цієї Методики до плати за оренду індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладених угод зобов’язуються надавати орендарю державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно.

Наказом № 1774 затверджено Типовий договір оренди індивідуально визначеного майна (нерухомого або іншого), що належить до державної власності.

Відповідно до п. 5.13 цього Договору оренди орендар зобов’язаний здійснювати витрати, пов’язані з утриманням орендованого майна. Крім того, орендаря зобов’язано протягом 15 робочих днів після підписання цього Договору укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Форму примірного договору про відшкодування витрат балансо­утримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю затверджено наказом № 1774.

Перелік витрат на утримання приміщень, що підлягають частковому відшкодуванню орендарем, залежить у кожному випадку від конкретних обставин. Умови відшкодування таких витрат передбачаються у договорі оренди.

Згідно з п. 185.1 ст. 185 Податкового кодексу об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/пос­луг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 Кодексу.

Пунктом 188.1 ст. 188 Кодексу встановлено, що база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків і зборів.

При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/по­слуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів — виходячи із звичайної ціни), за винятком:

товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню;

газу, який постачається для потреб населення.

До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв’язку з компенсацією вартості товарів/послуг. До складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені), три проценти річних та інфляційні, що отримані платником податку внаслідок невиконання або неналежного виконання договірних зобов’язань.

До бази оподаткування включаються вартість товарів/послуг, які постачаються (за виключенням суми компенсації на покриття різниці між фактичними витратами та регульованими цінами (тарифами) у вигляді виробничої дотації з бюджету та/або суми відшкодування орендодавцю — бюджетній установі витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна, на комунальні послуги та на енергоносії), та вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо отримувачем товарів/послуг, поставлених таким платником податку (п. 188.1 ст. 188 Кодексу).

Тобто з урахуванням норм цього пункту до бази оподаткування ПДВ не включаються кошти, що отримуються від орендаря у вигляді відшкодування (компенсації) витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна та на комунальні послуги у випадку, коли орендодавцем є бюджетна установа.

При цьому термін «бюджетна установа» вживається у Податковому кодексі у значенні, наведеному у Бюджетному кодексі (пп. 14.1.17 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу).

Відповідно до визначення, наведеного у ст. 2 Бюджетного кодексу, бюджетні установи — це органи державної влади, органи місцевого самоврядування, а також організації, створені ними у встановленому порядку, що повністю утримуються за рахунок відповідно державного бюджету чи місцевого бюджету. Бюджетні установи є неприбутковими.

Отже, враховуючи викладене, кошти, які надходять муніципальній установі (комунальному виробничо-експлуатаційне підприємству), яка не відноситься до бюджетних установ, від орендаря у вигляді відшкодування (компенсації) витрат за спожиті комунальні послуги та енергоносії, передбачені договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, включаються такою муніципальною установою — орендодавцем до бази оподаткування ПДВ та оподатковуються ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 %.