Новини

Продаж юрособою нерухомості фізособі за заниженою ціною: які податкові наслідки?

17.12.2019 / 12:00

Порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна регулюється ст. 172 розділу IV Податкового кодексу  України (далі — ПКУ).

Зокрема, передбачено, що дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку (п. 172.3 ст. 172 ПКУ).

При цьому до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається дохід, отриманий платником податку як додаткове благо (крім випадків, передбачених ст. 165 ПКУ) у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку (абзац «е» пп. 164.2.17 ст. 164 ПКУ).

У випадку різниці між оціночною вартістю та ціною договору юридична особа зобов’язана виступати  податковим агентом, який нараховує оподатковуваний дохід на користь платника податку, а також утримувати податок з доходів фізичних осіб із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку 18 % (пп. 168.1.1 п. 168.1 ст. 168 ПКУ), а також військовий збір за ставкою 1,5 %. 

Проте деякі суб’єкти господарювання під час здійснення купівлі-продажу нерухомого майна у разі різниці між оціночною вартістю об’єкта нерухомості та ціною договору не зважають на вимоги ПКУ.

Як приклад: за результатами контрольно-перервірочних заходів ГУ ДПС у м. Києві відносно ТОВ «А» встановлено, що у 2019 році товариством здійснено продаж нерухомого майна  фізичній особі «Б».

Згідно з умовами договору купівлі-продажу вартість договору становить 1,1 млн грн, при цьому оціночна вартість об’єкта нерухомості становить 3,9 млн грн.

Фізичною особою «Б» сплачено ТОВ «А» ціну договору, в результаті у фізичної особи «Б» виникло додаткове благо у сумі, що складає різницю між оціночною вартістю об’єкта нерухомості та ціною договору.

У цьому випадку з урахуванням вимог ст. 168 ПКУ, ТОВ «А» мало виступити податковим агентом фізичної особи «Б» та здійснити нарахування і утримання (перерахування) податку з доходів фізичних осіб та військового збору з суми додаткового блага за ставками 18 % та 1,5 % відповідно, що ТОВ «А» не було здійснено.

Як наслідок —  ТОВ «А» було донараховано майже 1 млн податку зі штрафними санкціями.

За матеріалами ГУ ДПС у м. Києві