Новини

COVID-19: форс-мажор та орендні зобов’язання

26.03.2020 / 10:05

Олена ПЕДЧЕНКО, спеціаліст правничої групи Коларес

З 12 березня до 3 квітня на всій території України оголошено карантин у зв’язку з пандемією коронавірусу (COVID-19). На які сфери та як на український бізнес вплине такий тривалий «простій», і які збитки понесуть суб’єкти господарювання? Чи можна використати карантин як форс-мажор та «звільнити» у зв’язку з цим бізнес надалі від виконання зобов’язань за договорами?

Вагомого удару зазнає непродуктовий рітейл, заклади розважальної та побутової сфери, логістика і туризм. Так, на виконання нормативно-правових актів Кабміну вже припинили свою роботу кінотеатри, бари, салони краси, хімчистки, скасовано або перенесено концерти та вистави, виставки, форуми, закрито точки роздрібної торгівлі, крім тих, які торгують продуктами харчування та медичними препаратами. Для закладів громадського харчування залишається можливість працювати «на винос». Загалом очікувані обсяги продажу від доставки не дозволять отримати той прибуток, який отримувався зазвичай.

Перш за все постає питання щодо можливості здійснення зазначеними вище суб’єктами господарювання розрахунків з контрагентами. Зокрема, кожного цікавить сплата орендних платежів на період припинення господарської діяльності та особливостей використання форс-мажору як обставин, які звільняють від сплати таких платежів.

Загалом на оплату оренди зазвичай йде приблизно 10 — 20 % виручки. Тобто наразі всі без винятку заклади побутової та розважальної сфери мають нульову виручку, таким чином, платити оренду нічим. 17 березня 2020 року Верховна Рада України прийняла Закон України № 530-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)», яким офіційно визнала карантин форс-мажором. Постає питання, як же суб’єкти господарювання можуть використати ці положення на свою користь при взаєморозрахунках зі своїми контрагентами? При цьому відсутність коштів не вважається форс-мажором, тому неможливість сплати не можна віднести до форс-мажорних обставин, якщо немає підтвердження технічних обмежень здійснення сплати.

Тож настав момент переглянути в договорах, укладених з контрагентами, розділ, в якому прописані положення щодо форс-мажору та порядку виконання зобов’язань за договором на період його дії.

Оскільки питання оренди нині є найболючішим та актуальним, саме його ми розглянемо далі. Якщо у договорі оренди зазначено, що на період дії обставин форс-мажору орендар повністю звільняється від внесення орендної плати, вам пощастило. Тобто доки діятиме карантин, орендар може бути спокійним та не сплачувати орендну плату, і претензій та штрафних санкцій з боку орендодавця не виникне.

Проте в договорі оренди можуть бути прописані та менш привабливі положення, за яких на період дії форс-мажору орендареві лише відстрочується термін виконання зобов’язання за договором. Таким чином, орендна плата має бути сплачена після того, як припинять свою дію обставини форс-мажору, а на період їх дії орендар просто звільняється від відповідальності за невчасне внесення орендних платежів. Але де ж взяти кошти на такі платежі, якщо господарська діяльність не здійснюється в повній мірі або взагалі не має змоги її здійснювати? Не слід заздалегідь засмучуватися, оскільки «світло в кінці тунелю» є. А саме звертаємо увагу, що відповідно до частин четвертої, шостої ст. 762 ЦКУ орендар має право вимагати в орендодавця зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Крім того, орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Отже, у ситуації, коли підприємець не може використовувати приміщення у зв’язку з обов’язковим зупиненням діяльності через введення карантину, він може звільнятися від сплати орендної плати за весь час невикористання приміщення.

Як свідчить аналіз судової практики, суди стають на бік орендарів у випадках застосування частини шостої ст. 762 ЦКУ. Так, у справі № 910/23761/15 постановою від 21.12.2016 р. Вищий господарський суд України задовольнив касаційну скаргу відповідача (орендаря) щодо ненарахування орендної плати на період, протягом якого орендоване майно ним не використовувалось для здійснення господарської діяльності. Зі змісту судового спору з’ясовано, що позивач звернувся до господарського суду міста Києва з позовною заявою до відповідача про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення та пені.

Позовні вимоги були обґрунтовані порушенням зобов’язання зі сплати орендної плати та відшкодування вартості комунальних послуг за період з серпня 2014 року по серпень 2015 року. Зауважимо, що оренда майна здійснювалася на території проведення антитерористичної операції та територіях непідконтрольних Україні. Суд визнав, що за змістом норми матеріального права (частина шоста ст. 762 ЦКУ), якщо наймач тимчасово позбавляється можливості користуватися найнятим майном через обставини, за які він не відповідає, він звільняється від сплати за весь час неможливості такого користування. Обставини, що є причиною неможливості використовувати найняте майно наймачем, можуть бути пов’язані як з діяльністю наймодавця, так і з певними об’єктивними обставинами (обставини непереборної сили (форс-мажор), випадку тощо). Зазначені обставини унеможливили використання орендарем об’єкта оренди, тому суд касаційної інстанції дійшов висновку, що в силу положень частини шостої ст. 762 ЦКУ відповідач звільняється від орендної плати за заявлений позивачем період, у зв’язку з чим підстави для задоволення позовних вимог відсутні.

Додатково орендарям необхідно звертатись з заявою до Торгово-промислової палати України щодо засвідчення форс-мажорних обставин у разі неможливості користування приміщеннями у зв’язку із введеними на рівні державної влади обмеженнями або заборонами для суб’єктів господарювання у відповідних сферах.

Однак у Комітеті Верховної Ради з питань фінансів, податкової та митної політики планують розробити законопроєкт щодо зменшення орендної плати для підприємців, звівши її лише до витрат на утримання приміщень (комунальні послуги). Прийняття такого закону забезпечить підтримання економічної діяльності підприємців надалі.

Як свідчить практика перших тижнів карантину, сторони самостійно намагаються домовитись щодо умов сплати орендних платежів. Сценарії цих домовленостей різні: відстрочення платежів, зменшення, розстрочення тощо. Тому в будь-якому випадку перший крок — це діалог з контрагентом, оскільки ситуація торкнулась всіх. Карантин — не на вічно, а гарні стосунки зіпсувати дуже легко.

«Гарячі лінії»

Дата: 4 червня, Четвер
Час проведення: з 14:00 до 16:00
Контактний номер: (044) 501-06-42