Новини

Відчуження нерухомості: доцільно чи необхідно здійснювати її оцінку за справедливою вартістю?

02.12.2020 / 18:03

Тетяна САВЧУК, аудитор, керівник практики ТЦУ та аудиту ID Legal Group

Підприємство володіє нерухомістю, яка досить тривалий час використовувалась в його операційній діяльності. Втім у зв’язку зі зміною кон’юнктури ринку таку діяльність припинено. Певний час окремі приміщення такої нерухомості здавались в оренду, але врешті решт власник прийняв рішення її продати. І ось тут постало питання. Як класифікувати таке майно? Чи потрібно його переоцінювати? Як відображати в обліку та за якою саме вартістю?

Розглянемо проблематику питання з точки зору кваліфікації такого майна як інвестиційної нерухомості (далі — інвестнерухомість). Головна відмінність інвестнерухомості від іншої, що використовується, в нашому випадку — власником (або в інших випадках — орендарем), полягає в тому, що вона приносить дохід незалежно від використання інших активів. Під отриманням доходу мається на увазі як отримання орендних платежів, так і збільшення власного капіталу, що прямо передбачено у відповідних стандартах національного та міжнародного бухгалтерського обліку (п. 4 ПБО 32 та п. 5 МСБО  40). Визначення поняття «інвестнерухомість» в них аналогічне.

При цьому якщо йдеться не про класичний бізнес як надання в оренду майна, а як про побічний вид доходів, то варто брати до уваги положення п. 6 ПБО 32, якими передбачено, якщо при змішаному використанні об’єкта основних засобів частини майна можуть бути продані або надані в оренду окремо, то такі частини відображаються як окремі інвентарні об’єкти.

Тобто для того, аби класифікувати майно як інвестиційну нерухомість, важливо чітко оперувати інформацією, яка діяльність — власна операційна чи послуги з надання в оренду є переважаючою.

Неварто зневажати і фактом прийнятого рішення щодо подальшого утримування на балансі такого майна. Корисним ілюстративним прикладом доцільності документування власником майна своїх рішень є судове провадження у справі щодо кваліфікації контролюючим органом нерухомості інвестиційною, визначення її справедливої вартості, наслідком чого стало донарахування операційного доходу в значних розмірах (постанова Верховного Суду від 09.12.2019 р. у справі № 826/11830/18). Так, одним із аргументів платника податків — власника нерухомості було акцентовано на тому, що рішення щодо переводу належної йому операційної нерухомості до складу інвестиційної не приймалось, договори, які можуть бути підставою для таких рішень, не укладались, накази, протоколи, інші управлінські та планові документи, що свідчать про «інвестиційну» кваліфікацію нерухомості, також відсутні. Отже, ключові аргументи пов’язані із фактичними обставинами використання нерухомості.

За цих обставин, зважаючи на свої бізнес-плани, власником приймається рішення про подальше призначення нерухомості. Cам по собі факт надання нерухомості в оперативну оренду на короткий період не означає, що її в обов’язковому порядку слід відносити до інвестиційної. Орендодавець цілком може в майбутньому планувати використовувати таку нерухомість в інших цілях. Наприклад, виробниче підприємство, що простоює, але планує надалі відновити свою діяльність, тому тимчасово здає нерухомість в оренду. Якщо підприємство передає майно в оренду на тимчасовій основі з відновленням надалі виробничої діяльності, то ця ситуація регулюється нормами п. 5.1 ПБО 32, які встановлюють, що з метою бухгалтерського обліку не вважається інвестиційною нерухомістю операційна нерухомість, а також нерухомість, що утримується для використання в майбутньому як операційна нерухомість.

Доступ до матеріалу обмежений і доступний тільки передплатникам після авторизації
Підпишіться на журнал і Ви отримаєте доступ до всіх публікацій друкованого видання