Новини

Правила оподаткування операцій з нерухомістю хочуть змінити: що пропонують депутати?

11.06.2021 / 11:28

8 червня у Верховній Раді за № 5638 зареєстровано проєкт Закону «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості, спеціальних майнових прав на такі об'єкти».

Цим законопроєктом пропонується:

1) уточнити визначення податку на додану вартість як непрямого податку на споживання, визначення термінів "об’єкт житлової нерухомості" та "об’єкт нежитлової нерухомості" для цілей оподаткування, зокрема, за моделлю, використаною в Директиві Ради 2006/112/ЄС "Про спільну систему податку на додану вартість" від 28.11.2006 р., тобто із прив’язкою визначення лише до будівель (віднесення до житлової чи нежитлової нерухомості "часток" будівлі має відповідно здійснюватися виходячи з класифікаційної належності власне будівлі);

2) встановити спеціальні правила оподаткування податком на прибуток підприємств операцій замовників будівництва із продажу об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, а саме шляхом проведення відповідних коригувань фінансового результату до оподаткування перенести момент оподаткування доходу від таких операцій на момент завершення будівництва та введення збудованого об’єкта нерухомості в експлуатацію, за фактом чого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відбувається зміна типу об’єкта нерухомого майна з об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості на об’єкт житлової нерухомості. Завдяки цьому забезпечується дотримання принципів визнання доходів і витрат, а саме: нарахування, відповідності, періодичності, адже визнання витрат у вигляді собівартості будівництва об’єкта житлової нерухомості відбуватиметься одночасно із визнанням доходу, для отримання якого вони здійснені. Також, такий механізм має на меті попередити можливі податкові спори щодо моменту визнання та оподаткування доходу від операцій із продажу об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості та спеціальних майнових прав на такі об’єкти;

3) звільнити від оподаткування ПДВ операцій із постачання об’єктів житлової нерухомості в тому числі при першій поставці, а також спеціальних майнових прав на житло, — задля сприяння досягнення соціального стандарту забезпеченості громадян житлом на належному рівні за рахунок певного здешевлення новозбудованого житла, а також зниження привабливості цієї сфері для можливих зловживань з боку забудовників в частині формування ПДВ-кредиту по послугах із будівництва. Варто зауважити, що інші варіанти оподаткування ПДВ операцій із постачання об’єктів житлової нерухомості, такі як (1) звільнення операцій із об’єктами незавершеного будівництва житлової нерухомості від оподаткування ПДВ до етапу їх перетворення на об’єкт нерухомості; або (2) оподаткування всього можливого ланцюжку постачання житла, втім, за зниженою ставкою 7% (і) з наданням опції реєстрації постачальника житла платником ПДВ або (іі) запровадженням механізму утримання та сплати ПДВ як "трансакційного податку"; не дозволяють на практиці досягнути поставленої мети. Зокрема, при варіанті (1) залишається проблема визначення першого постачання об’єкта нерухомого майна та пов’язані із цим ризики податкових спорів, при варіанті (2) не вирішується проблема шахрайства із вхідним ПДВ у забудовника, — на ринку будівництва житлової нерухомості вже відпрацьований такий підхід до формування собівартості об’єкта будівництва, який дозволяє ПДВ-зобов’язання за операцією постачання новозбудованого об’єкта нерухомості повністю перекривити накопиченим ПДВ-кредитом, тобто фактично жоден забудовник не сплачує такий ПДВ, подекуди штучно завищуючи суми вхідного ПДВ. Відповідно, єдиним дієвим механізмом є саме звільнення від оподаткування ПДВ операцій із постачання об’єктів житлової нерухомості;

4) звільнити від оподаткування ПДВ операцій із постачання "майбутніх об’єктів нерухомості" як нової категорії, створюваної в законодавстві для забезпечення прав покупців майбутньої нерухомості і полегшення цивільного обороту на етапах до введення нерухомості в експлуатацію, а також нового типу операцій із переведення об’єкту нерухомості із майбутнього на об’єкт житлової або нежитлової нерухомості після завершення будівництва та введення об’єкта нерухомості в експлуатацію з метою врегулювання питання оподаткування операцій із залучення коштів на фінансування будівництва об’єкта нерухомого майна;

5) поширити правила оподаткування податком на доходи фізичних осіб операцій з купівлі-продажу об’єктів нерухомості та їх успадкування також на майбутні об’єкти нерухомості та спеціальні майнові права на такі об’єкти, а також запровадити окрему підвищену ставку оподаткування для доходу від систематичного продажу таких об'єктів, які були побудовані платником або будівництво здійснено за його рахунок;

6) виключити необхідність визначати ціну угоди не нижче оціночної вартості об’єкта нерухомості, коли відсутні оподатковувані операції. Наразі нотаріус посвідчує відповідний договір купівлі-продажу нерухомого майна лише за наявності оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності. Але, згідно ст. 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" "проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках … оподаткування майна згідно з законом, крім випадків визначення розміру податку при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою".

Таким чином, у випадку відсутності оподаткування майна, проведення оцінки майна є необов'язковим. Такими випадками є, наприклад, перший продаж квартири протягом року, яка перебувала у власності більше трьох років (п. 172.1 ст. 172 ПК України) або продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка отримана у власність у процесі приватизації (пп. 165.1.40 пп. 165.1 ст. 165 ПК України).

Проте, в індивідуальній податковій консультації ДПС України від 15.11.2019 р. № 1345/6/99-00-04-07-03-15/ІПК з посиланням на п. 172.3 ПК України та інші норми зазначає, що проведення оцінки та її реєстрація стосується усіх правочинів відчуження нерухомого майна. Оцінка не проводиться лише в двох випадках — успадкування та/або отримання майна в дарунок.

Тому, задля спрощення укладання угод необхідно надавати вказані документи. лише у разі, коли виникають оподатковувані операції;

7) припинити тиск на фізичних осіб, які здійснюють легальні оподатковувані операції за ставкою 5 %, реалізуючи більше 3 об'єктів нерухомого майна на рік, яке було придбано у забудовника.

Для цього пропонується чітко вказати в ПКУ, що ставка ПДФО для таких операцій становить 5 %, а не 18 %, як для фізичних осіб-підприємців.

Водночас, для операцій, коли фізичні особи здійснюють підприємницьку діяльність без реєстрації і реалізують нерухоме майно після його будівництва, або коли таке будівництво здійснено за їх рахунок (замовник будівництва), встановити ставку ПДФО у розмірі 10 %.

Визначення терміну "майбутній об’єкт нерухомості" безпосередньо в Податковому кодексі України не вимагається, оскільки п. 5.3 ст. 5 Податкового кодексу України чітко встановлено, що "інші терміни, що застосовуються у цьому Кодексі і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами".