Податок на майно

Дострокове розірвання договору оренди

28.11.2016 / 12:23

Оренда землі в Україні на сьогодні є досить поширеним явищем. Передача земельної ділянки (паю) в оренду вимагає укладення договору оренди між власником та орендарем, де зазначаються розмір земельної ділянки та орендної плати, строк дії договору тощо. Але бувають випадки, коли за тих чи інших обставин договір оренди може бути розірвано достроково. Про наслідки розірвання такого договору йтиметься в цій статті.

Право оренди землі

Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним та Цивільним кодексами, Законом про оренду землі, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також конкретними договорами оренди землі. Згідно зі ст. 5 Закону про оренду землі орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Статтею 6 Закону про оренду землі визначено, що орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним та Цивільним кодексами, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав відповідно до Закону № 1952 (статті 125 та 126 Земельного кодексу).

Договір оренди

Згідно зі ст. 93 Земельного кодексу право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 14 Закону про оренду землі визначено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Типову форму договору оренди землі затверджено постановою № 220.

Істотними умовами договору оренди землі є:

  • об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • строк дії договору оренди;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності — земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування) (ст. 15 Закону про оренду землі).

Статтею 407 Цивільного кодексу визначено, що право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором (ст. 408 Цивільного кодексу).

Зокрема, орендар земельної ділянки зобов’язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку (ст. 25 Закону про оренду землі).

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого надавати контролюючому органу за місце­знаходженням земельної ділянки перелік орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни (ст. 24 Закону про оренду землі).

Розірвання договору

Відповідно до ст. 31 Закону про оренду землі договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

У разі розірвання договору зобов’язання сторін припиняються (п. 2 ст. 653 Цивільного кодексу).

Одним із поширених питань платників єдиного податку четвертої групи є питання щодо обов’язку сплати податку при достроковому розірванні договору оренди на земельну ділянку з фізичною особою. Розглянемо таку ситуацію детальніше.

Об’єкт оподаткування

Суб’єкти господарювання — платники єдиного податку четвертої групи, що застосовують спрощену систему оподаткування,  — це сільськогосподарські товаровиробники, у яких частка сільськогосподарського товаровиробництва за попередній податковий (звітний) рік дорівнює або перевищує 75 % (п. 291.4 ст. 291 Податкового кодексу).

Відповідно до п. 2921.1 ст. 2921 цього  Кодексу об’єктом оподаткування для платників єдиного податку четвертої групи є площа сільськогосподарських угідь (ріллі, сіножатей, пасовищ і багаторічних насаджень) та/або земель водного фонду (внутрішніх водойм, озер, ставків, водосховищ), що перебуває у власності сільськогосподарського товаровиробника або надана йому у користування, у тому числі на умовах оренди.

Пунктом 2921.3 зазначеної статті передбачено, що підставою для нарахування єдиного податку платникам четвертої групи є дані державного земельного кадастру та/або дані з державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Центральні органи виконавчої влади, що реалізують державну політику у сфері земельних відносин та у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, щомісяця, але не пізніше 10 числа наступного місяця, а також за запитом відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки подають інформацію, необхідну для обчислення і справляння податку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Зауважимо, що п. 281.3 ст. 281 Податкового кодексу визначено, що від сплати земельного податку звільняються на період дії єдиного податку четвертої групи власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі за умови передачі земельних ділянок та земельних часток (паїв) в оренду платнику єдиного податку четвертої групи.

Проте у разі якщо фізична особа, яка є власником земельної ділянки, передала її в оренду, але договір оренди земельної ділянки не оформлено згідно із законодавством, то вона не звільняється від сплати земельного податку.

Уточнюючий розрахунок

Відповідно до пп. 295.9.5 п. 295.9 ст. 295 Податкового кодексу у разі якщо протягом податкового (звітного) періоду змінилася площа сільськогосподарських угідь та/або земель водного фонду у зв’язку з набуттям (втратою) на неї права власності або користування, то платники єдиного податку четвертої групи зобов’язані:

уточнити суму податкових зобов’язань з податку на період починаючи з дати набуття (втрати) такого права до останнього дня податкового (звітного) року;

подати протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним періодом, контролюючим органам за місцезнаходженням платника податку та місцем розташування земельної ділянки декларацію з уточненою інформацією про площу земельної ділянки, а також відомості про наявність земельних ділянок та їх нормативну грошову оцінку.

Таким чином, після розірвання договору оренди землі платник єдиного податку четвертої групи повинен подати уточнюючий розрахунок, в якому зазначити уточнену інформацію про площу земельної ділянки, а також відомості про наявність земельних ділянок. Після подання такого розрахунку визначається фактичний період перебування землі у користуванні та сплачується єдиний податок платника четвертої групи за цей період.

ВИКОРИСТАНА ЛІТЕРАТУРА

Земельний кодекс — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III. Податковий кодекс — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI. Цивільний кодекс — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV. Закон про оренду землі — Закон України від 06.10.98 р. № 161-ХIV «Про оренду землі». Закон № 1952 —Закон Українивід 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Постанова № 220 —постанова Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі»

«Гарячі лінії»

Дата: 25 травня, Четвер
Час проведення: з 14:00 до 16:00