Податок на майно

Неоформлена земля: платити чи не платити

08.10.2018 / 14:49
Неоформлена земля: платити чи не платити
ВІД РЕДАКЦІЇ
У поточному номері журналу публікується відповідь ГУ ДФС у Запорізькій області на тему використання земельних ділянок без набуття на них належних прав.
ДФС визнає, що за таких обставин ПКУ звільняє власників нерухомості від сплати земельного податку (плати за землю).
Водночас вона нагадує, що органи місцевого самоврядування можуть через суд розраховувати на «отримання економічної вигоди від володіння таким об’єктом майна». І, як свідчить коментар експерта, подібні звернення до суду зазвичай закінчуються для платників податків негативно. Спробуємо детальніше розібратися, що загрожує тим, хто користується майном на неоформленій ділянці.

Неоформлена земля: без земельного податку, але з компенсацією шкоди

Індивідуальна податкова консультація від 07.09.2018 р. № 3890/08-01-12-03-16/ІПК

Головне управління ДФС у Запорізькій області, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі — Кодекс), на запит Товариства щодо плати за землю (далі — Плата) повідомляє.

Товариство поінформувало, що є власником комплексу їдальні (далі — Комплекс), розташованого на земельній ділянці площею 603,7 кв. м, з 2001 року є платником земельного податку. За адресою Комплексу 01.04.2017 р. створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі — ОСББ), співвласником якого є Товариство. ОСББ сплату земельного податку не здійснює.

Товариство запитує про наявність у нього обов’язку із справляння Плати з 01.04.2017 р.

Для забезпечення встановленого ст. 206 Земельного кодексу України (далі — Земельний кодекс) принципу платності використання землі як на умовах власності, так і користування (постійного або строкового) необхідним є ідентифікація таких ділянок як об’єкта цивільних відносин, зокрема, за такими елементами податку, як: платник — власник або користувач; об’єкт оподаткування — межі та площа; база оподаткування — нормативна грошова оцінка; ставки (ст. 7 Кодексу).

Земельна ділянка як об’єкт, щодо якого застосовується принцип платності в рамках визначених законодавством податкових відносин, виникає за результатом її формування у порядку ст. 791 Земельного кодексу як об’єкта цивільних прав.

Відповідно до п. 2 ст. 42 Земельного кодексу земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Разом з цим статтями 125, 126 Земельного кодексу встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Отже, надане Земельним кодексом право власності або користування земельною ділянкою має бути зареєстровано згідно з чинним законодавством.

Взаємовідносини між співвласниками багатоквартирного будинку регулюються Цивільним кодексом України.

Товариство не надало інформації про наявність у нього правовстановлюючих документів на земельну ділянку, на якій розташовані Комплекс та будинок, у якому створено ОСББ, а також про вжиття заходів щодо формування земельної ділянки під Комплексом та будинком та набуття на неї відповідного речового права.

Платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі (п. 269.1 ст. 269 Кодексу).

Власник нежитлового приміщення (його частини) у багатоквартирному житловому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно (п. 287.8 ст. 287 Кодексу).

Водночас власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (п. 287.1 ст. 287 Кодексу).

Разом з тим використання земельних ділянок без набуття належних прав є порушенням права власника, наприклад, громади,на отримання економічної вигоди від володіння таким об’єктом майна.

Поряд з цим необхідно звернути увагу на наявну судову практику стягнення на користь органів місцевого самоврядування плати за використання земельних ділянок у належному розмірі у випадках використання безпідставно набутої земельної ділянки. Зокрема, суб’єктів, які, порушуючи статті 125, 126 Земельного кодексу, використовують безпідставно набуті земельні ділянки, постановами Судової палати у господарських справах Верховного Суду України від 28.01.2015 р., а також від 30.11.2016 р. зобов’язано компенсувати завдану власнику земельної ділянки майнову шкоду (статті 1166, 1167 Цивільного кодексу України) у формі неотриманої орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності.

Податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (п. 52.2 ст. 52 Кодексу).

Неоформлена земля: без земельного податку, але з компенсацією шкоди

Борис БІДІЙ, старший юрист


Відповідь ДФС, у принципі, логічна. Водночас вона потребує глибшого пояснення.

Тема сплати податків власниками нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках стала болючою вже давно. Річ у тім, що податкове законодавство містить вельми неоднозначну норму, а саме п. 287.8 ст. 287 ПКУ, яким передбачено, що «власник нежитлового приміщення (його частини) у багатоквартирному житловому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно».

Для розуміння того, як ця норма працює, необхідно дослідити історію питання. ЇЇ було внесено до ПКУ в умовах практично тотальної відсутності оформлених земельних відносин в житлово-комунальному господарстві України, коли більшість тоді ще ЖЕКів (про ОСББ навіть не йшлося) не мали оформлених відповідним чином прав оренди на земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки. Саме тоді до ПКУ і було внесено вказаний пункт. Таким чином намагалися змусити платити податок хоча б комерційні структури. Однак внесення такої норми не могло змінити загальні принципи оподаткування нерухомості.

Так, у постанові від 07.03.2018 р. у справі № 389/3848/15-ц ВС зазначив, що «нормами земельного законодавства не передбачено можливості передачі у власність окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, або її частини». А це у свою чергу означає, що судовою практикою визнається неможливість окремих членів ОСББ — власників приміщень у багатоквартирних будинках виступати платниками земельного податку. Це повинна робити особа, на яку оформлені земельні права, тобто саме ОСББ.

Ці самі висновки простежуються і в Узагальнюючій податковій консультації щодо сплати земельного податку власником нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці, права на яку у такої особи не оформлені, затвердженій наказом Мінфіну від 06.07.2018 р. № 602.

Позиція компетентного органу, не виключаючи в тому числі і випадок, зазначений у п. 287.8 ст. 287 ПКУ, відсилає до загальних принципів оподаткування. Вона ґрунтується на необхідності встановити такі обов’язкові елементи податку, як об’єкт оподаткування (земельна ділянка) і платник податку (особа, на яку оформлені земельні права).

Позиція, висловлена ​​Мінфіном, полягає в такому: «Особу, яка володіє нерухомим майном, що розташоване на земельній ділянці, права на яку для такої особи не оформлені, не можна вважати платником земельного податку в розумінні ст. 269 ПКУ до моменту виникнення відповідних прав такої особи на цю земельну ділянку відповідно до запису, сформованого у Державному земельному кадастрі у порядку, визначеному законом».

Іншими словами, Мінфін упевнений, що платником плати за землю під багатоквартирними будинками є суб’єкт землекористування. В іншій Узагальнюючій податковій консультації щодо справляння плати за землю у разі оренди площі у багатоквартирному будинку, затвердженій тим самим наказом Мінфіну від 06.07.2018 р. № 602, зазначено: «Платниками земельного податку за земельні ділянки під багатоквартирними житловими будинками є або (1) підприємства, установи і організації, які здійснюють управління цими будинками і яким земельні ділянки під таким будинком та прибудинкова територія надані у постійне користування, або (2) співвласники багатоквартирного будинку, яким земельні ділянки під таким будинком та прибудинкова територія надані у власність або у постійне користування».

Ця позиція по суті збігається з позицією, висловлюваною ВС.

Водночас, як зазначено в коментованій індивідуальній консультації, не виключено варіант розподілення компенсації витрат на сплату земельного податку (або орендної плати) між учасниками ОСББ, у тому числі власниками нежитлових приміщень. Більш того, це видається єдино правильним рішенням. Такий висновок і робить Мінфін в останній зазначеній Узагальнюючій консультації: «Таким чином, власник нерухомого майна в багатоквартирному будинку має нарівні з іншими співвласниками нести витрати на утримання будинку пропорційно до своєї частини майна, які можуть включати також передбачену законодавством плату за землю щодо земельної ділянки під таким будинком та прибудинкову територію. При цьому безпосереднім платником плати за землю виступає особа, щодо якої здійснено реєстрацію державних прав на земельну ділянку під будинком та прибудинкову територію (установа або організація, яка здійснює управління багатоквартирним будинком державної або комунальної власності; об’єд­нання співвласників багатоквартирного будинку, яке є суб’єк­том реєстрації відповідно до рішення співвласників)».

Однак це не податкові, а цивільно-правові відносини між власниками приміщень в багатоквартирному будинку і особою, відповідальною за сплату земельного податку.

Щодо «бездокументарного» користування земельною ділянкою та його наслідків, то це також виходить за рамки податкових відносин, а отже, за рамки повноважень ДФС.

Загалом потрібно сказати, що в цьому питанні склалася негативна для платників податків (землекористувачів) судова практика у справах про відшкодування збитків при користуванні земельними ділянками без належного оформлення земельних відносин*. Проте все залежить від обставин конкретної справи. Суд оцінює фактичні обставини виходячи з того, чи є ухилення платника податків від здійснення необхідних дій щодо оформлення земельних відносин.

_____________

* Див. постанову ВГСУ від 26.03.2015 р. у справі № 916/3565/14; постанову ВГСУ від 30.09.2015 р. у справі № 904/10297/14; постанову ВСУ від 01.07.2015 р. у справі № 3-383гс15; постанову ВСУ від 17.02.2016 р. у справі № 3-1160г15 (прим. авт.).

«Гарячі лінії»

Дата: 24 січня, Четвер
Час проведення: з 14:00 до 16:00
Контактний номер: (044) 501-06-42